Warum die Unterlagen so wichtig sind
Spätestens wenn ein Käufer ernsthaft interessiert ist, fragt seine Bank nach Unterlagen. Fehlen dann Grundrisse, Wohnflächenberechnung oder der Energieausweis, verzögert sich die Finanzierungszusage – und mit ihr der gesamte Verkauf. Manche Dokumente haben außerdem Wartezeiten, etwa wenn alte Baupläne aus dem Archiv geholt werden müssen.
Mein Rat: Beginnen Sie mit dem Zusammenstellen, sobald die Verkaufsentscheidung gefallen ist, idealerweise noch vor dem Start der Vermarktung.
Checkliste: Unterlagen für jede Immobilie
Grundbuchauszug
Er zeigt, wer Eigentümer ist und welche Rechte und Lasten auf dem Grundstück liegen – etwa Grundschulden, Wegerechte oder Wohnrechte. Käufer, Bank und Notar benötigen einen aktuellen Auszug.
Wo in Bamberg? Beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Bamberg (Wilhelmsplatz 1). Es ist für die Stadt und den Landkreis Bamberg zuständig. Als Eigentümer können Sie den Auszug schriftlich mit Ausweiskopie, persönlich mit Ausweis oder online über das BayernPortal beantragen. Laut Justizportal Bayern kostet ein einfacher Ausdruck 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro. Achten Sie darauf, über die offiziellen Wege zu bestellen: Das Justizportal warnt ausdrücklich vor inoffiziellen Websites mit hohen Gebühren.
Flurkarte (Auszug aus dem Liegenschaftskataster)
Die Flurkarte zeigt Lage, Grenzen und Bebauung des Grundstücks. Ergänzend gibt es den Flurstücks- und Eigentumsnachweis mit den beschreibenden Daten.
Wo in Bamberg? Beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Bamberg (Schranne 3). Auszüge sind in Bayern zum Teil auch über die Gemeinde erhältlich.
Energieausweis
Er muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, und Immobilienanzeigen müssen Pflichtangaben daraus enthalten. Für Baudenkmäler gilt derzeit noch eine Ausnahme (mehr dazu unten bei den häufigen Fragen).
Wo? Ausgestellt wird er von berechtigten Fachleuten, zum Beispiel Energieberatern, Architekten oder Ingenieuren.
Baupläne, Baugenehmigung und Baubeschreibung
Grundrisse, Schnitte und Ansichten sowie die Baugenehmigung belegen, dass die Immobilie so gebaut wurde, wie sie genehmigt ist. Das wird wichtig, wenn etwa ein Dachgeschoss ausgebaut oder ein Anbau ergänzt wurde.
Wo in Bamberg? Bei der zuständigen Bauaufsicht: Für Immobilien im Stadtgebiet ist das die Stadt Bamberg (kreisfreie Stadt), für Gemeinden im Landkreis das Landratsamt Bamberg. Für die Akteneinsicht benötigen Sie in der Regel einen Eigentumsnachweis und Ihren Ausweis. Ältere Akten können an ein Archiv abgegeben worden sein – fragen Sie im Zweifel direkt bei der Behörde nach, wo sich die Unterlagen befinden.
Wohnflächenberechnung
Banken und Käufer wollen wissen, wie die Wohnfläche ermittelt wurde. Liegt keine Berechnung vor oder ist sie veraltet, kann ein Architekt oder Vermesser die Fläche neu aufmessen. Gerade bei Altbauten mit Dachschrägen weichen ältere Angaben oft ab.
Nachweise über Modernisierungen
Rechnungen für neue Fenster, Heizung, Dach oder Bäder belegen, was in die Immobilie investiert wurde. Sie stärken Ihre Verhandlungsposition, weil Käufer weniger Sanierungsaufwand einpreisen.
Weitere Unterlagen je nach Situation
- Grundsteuerbescheid und Belege über laufende Kosten (Versicherungen, Müll, Wasser)
- Gebäudeversicherung mit aktueller Police
- Erschließungsnachweise, falls Beiträge offen sein könnten (Auskunft bei der Gemeinde)
- Altlastenauskunft bei Grundstücken mit gewerblicher Vornutzung
- Denkmaleigenschaft: Bei Baudenkmälern Auszug aus der Denkmalliste, denkmalrechtliche Erlaubnisse und gegebenenfalls Bescheinigungen über frühere Sanierungen
- Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, wenn Sie geerbt haben und noch nicht im Grundbuch stehen
- Löschungsbewilligung der Bank für Grundschulden, die nicht vom Käufer übernommen werden – das koordiniert in der Regel der Notar
Zusätzlich bei Eigentumswohnungen
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan: Sie regelt, was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört.
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre: Käufer erkennen daran, ob größere Maßnahmen oder Sonderumlagen beschlossen wurden.
- Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen der letzten Jahre
- Höhe der Erhaltungsrücklage
- Beschluss-Sammlung der Gemeinschaft
- Verwalterbestätigung, falls die Teilungserklärung für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters vorsieht
Wo? Diese Unterlagen erhalten Sie bei Ihrer Hausverwaltung. Die Teilungserklärung ist auch bei den Grundakten des Grundbuchamts hinterlegt.
Zusätzlich bei vermieteten Immobilien
- Mietverträge inklusive aller Nachträge
- Aufstellung der aktuellen Mieten und der Mietsicherheiten (Kautionen)
- Letzte Nebenkostenabrechnungen
- Schriftverkehr zu Mieterhöhungen, Mängeln oder laufenden Streitigkeiten
Beachten Sie: Mieterdaten sind personenbezogen. Geben Sie vollständige Mietverträge erst an ernsthafte, geprüfte Interessenten weiter – in der frühen Phase genügen anonymisierte Übersichten.
Die Unterlagen im Überblick
| Unterlage | Haus | Wohnung | Bezugsstelle (Bamberg) |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | ✓ | ✓ | Grundbuchamt, Amtsgericht Bamberg |
| Flurkarte | ✓ | ✓ | Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Bamberg |
| Energieausweis | ✓ | ✓ | Energieberater, Architekt, Ingenieur |
| Baupläne, Baugenehmigung | ✓ | ✓ | Bauaufsicht Stadt Bamberg bzw. Landratsamt Bamberg |
| Wohnflächenberechnung | ✓ | ✓ | Eigene Unterlagen oder Neuaufmaß |
| Teilungserklärung | – | ✓ | Hausverwaltung, Grundbuchamt |
| Protokolle, Wirtschaftsplan | – | ✓ | Hausverwaltung |
| Mietverträge | bei Vermietung | bei Vermietung | Eigene Unterlagen |
Wenn Unterlagen fehlen
Keine Panik – fehlende Dokumente sind bei älteren Immobilien eher die Regel als die Ausnahme. Wichtig ist, frühzeitig zu wissen, was fehlt, und es gezielt zu beschaffen. Ein Teil der Unterlagen kann mit Ihrer Vollmacht auch von Ihrem Makler angefordert werden.
Häufige Fragen
Wie aktuell muss der Grundbuchauszug sein?
Für Käufer und Banken sollte er möglichst aktuell sein, damit er den heutigen Stand der Eintragungen zeigt. Den maßgeblichen Stand prüft vor der Beurkundung ohnehin der Notar selbst.
Wo bekomme ich alte Baupläne für mein Haus in Bamberg?
Bei der zuständigen Bauaufsicht: im Stadtgebiet bei der Stadt Bamberg, im Landkreis beim Landratsamt Bamberg. Bei sehr alten Gebäuden können Akten an ein Archiv abgegeben worden sein. Fragen Sie zuerst bei der Behörde nach, wo die Akte liegt.
Brauche ich für den Verkauf einer denkmalgeschützten Wohnung einen Energieausweis?
Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz gilt für Baudenkmäler derzeit noch eine Ausnahme von der Vorlagepflicht bei Verkauf und Vermietung. Ab 2027 soll sie wegfallen – dann brauchen auch Baudenkmäler einen Energieausweis. Ob Ihr Gebäude eingetragen ist, lässt sich über die Denkmalliste klären.
Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?
Der Verkauf ist trotzdem möglich, kann sich aber verzögern – vor allem, wenn die Bank des Käufers Dokumente für die Finanzierung braucht. Deshalb lohnt es sich, frühzeitig eine Liste zu erstellen und Fehlendes zu beschaffen.
Hinweis: Dieser Text dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.