Worauf es beim Verkauf wirklich ankommt
Ob Einfamilienhaus im Landkreis, Altbauwohnung in der Gärtnerstadt oder Stadthaus am Fuß der Bergstadt: Der Verkaufserfolg entscheidet sich selten erst beim Notar. Er entscheidet sich vorher – beim realistischen Angebotspreis, bei vollständigen Unterlagen, bei einer Präsentation, die Interessenten neugierig macht, und bei der Frage, wer überhaupt zur Besichtigung kommt.
Genau dort setze ich an. Sie haben von Anfang bis Ende einen festen Ansprechpartner: mich. Keine wechselnden Zuständigkeiten, kein Callcenter.
So läuft der Verkauf ab – Schritt für Schritt
1. Kennenlernen und kostenlose Werteinschätzung
Wir sprechen über Ihre Ziele: Wann möchten Sie verkaufen? Gibt es einen Wunschpreis, eine Anschlussimmobilie, Miterben oder Mieter, die berücksichtigt werden müssen? Danach sehe ich mir die Immobilie vor Ort an und erstelle eine kostenlose, unverbindliche Werteinschätzung. Auf Ihre Anfrage erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden (werktags) eine persönliche Rückmeldung.
2. Unterlagen und Preisstrategie
Gemeinsam stellen wir die Unterlagen zusammen – vom Grundbuchauszug über den Energieausweis bis zu Grundrissen und, bei Eigentumswohnungen, den Protokollen der Eigentümerversammlung. Fehlt etwas, kümmere ich mich auf Wunsch um die Beschaffung. Parallel legen wir eine Preisstrategie fest, die zum Markt und zu Ihrem Zeitplan passt.
3. Präsentation, die Lust auf Besichtigung macht
Ihre Immobilie wird professionell fotografiert. Leere oder schwer vorstellbare Räume kann ich per KI-Home-Staging virtuell einrichten – diese Bilder sind immer deutlich als „KI-visualisiert“ gekennzeichnet, damit niemand bei der Besichtigung überrascht wird. Außerdem bekommt jede Immobilie eine eigene Website mit allen Bildern, Eckdaten und einer Anfragemöglichkeit.
4. Vermarktung – sichtbar oder diskret
Zuerst prüfe ich, ob passende Suchkunden vorgemerkt sind: Wer bei mir einen Suchauftrag hinterlegt hat, erfährt von geeigneten Objekten, bevor sie auf Portalen erscheinen. Danach geht die Immobilie mit Reels und gezielten Social Ads dorthin, wo Käufer heute suchen. Wenn Sie lieber nicht öffentlich verkaufen möchten, vermarkte ich auf Wunsch diskret – ganz ohne Inserat.
5. Besichtigungen nur mit geprüften Interessenten
Zur Besichtigung kommt nur, wer vorab geprüft wurde und einen Finanzierungsnachweis vorlegen kann. Das schützt Ihre Privatsphäre und spart Ihnen Termine mit „Besichtigungstouristen“. Nach jeder Phase erhalten Sie regelmäßige Updates: wie viele Anfragen es gab, welche Rückmeldungen kamen und wie es weitergeht.
6. Verhandlung, Notar und Übergabe
Ich führe die Preisverhandlung, stimme den Kaufvertragsentwurf mit dem Notariat ab und begleite Sie zum Beurkundungstermin. Zum Schluss organisiere ich die Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln.
Was die Vermarktung konkret beinhaltet
- Professionelle Fotografie Ihrer Immobilie, innen und außen
- KI-Home-Staging für leere Räume, stets als „KI-visualisiert“ gekennzeichnet
- Eigene Website für Ihre Immobilie
- Reels und Social Ads, die gezielt Menschen in Bamberg und Umgebung erreichen
- Abgleich mit Suchaufträgen – vorgemerkte Interessenten zuerst
- Vorabcheck aller Interessenten inklusive Finanzierungsnachweis
- Regelmäßige Updates an Sie als Eigentümer
- Diskrete Vermarktung ohne Inserat, wenn Sie das möchten
Welche Unterlagen Sie brauchen
Für den Verkauf werden unter anderem ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte, ein Energieausweis (sofern keine Ausnahme greift, etwa bei Baudenkmälern), Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Baupläne benötigt. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen und Protokolle hinzu. Eine vollständige Checkliste mit Bezugsstellen in Bamberg finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf.
Was kostet der Verkauf mit Makler?
Für die Erstberatung und die Werteinschätzung zahlen Sie nichts. Eine Provision fällt nur an, wenn der Verkauf tatsächlich zustande kommt.
Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gilt beim Verkauf an Verbraucher seit Ende 2020 die sogenannte Halbteilung (§§ 656a–656d BGB): Verkäufer und Käufer tragen die Provision grundsätzlich zu gleichen Teilen, und der Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden. Wie das im Detail funktioniert, erkläre ich im Ratgeber Wer zahlt den Makler?. Mein Honorar beim Verkauf: 3,57 % inkl. 19 % USt (= 3 % zzgl. USt) vom Kaufpreis, jeweils vom Verkäufer und vom Käufer – nur bei Erfolg. Das ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit privatem Käufer die Halbteilung: Beide Seiten zahlen denselben Satz, und die Provision fällt nur an, wenn der Kaufvertrag zustande kommt. Sie kennen die Konditionen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
Daneben können für Sie als Verkäufer weitere Kosten entstehen, zum Beispiel für den Energieausweis, die Löschung einer Grundschuld oder eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie einen Kredit vorzeitig ablösen. Die Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag trägt in der Praxis meist der Käufer. Steuerliche Fragen, etwa zur Spekulationsfrist, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären.
Hinweis: Diese Informationen sind allgemein und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
Warum ein Makler aus der Region?
Ich lebe und arbeite im Landkreis Bamberg. Das hilft beim Verkauf ganz praktisch:
- Lage verstehen. Inselstadt, Bergstadt und Gärtnerstadt sind drei sehr unterschiedliche Welten, und zwischen Stadt und Landkreis unterscheiden sich Zielgruppen und Erwartungen deutlich. Diese Unterschiede gehören in Preis und Präsentation.
- Denkmalschutz einordnen. Die Bamberger Altstadt ist seit 1993 UNESCO-Welterbe, viele Gebäude stehen unter Denkmalschutz. Das prägt, was Käufer umbauen dürfen, welche Genehmigungen nötig sind und welche steuerlichen Möglichkeiten es geben kann. Solche Fragen kommen bei Besichtigungen garantiert – und sollten vorbereitet beantwortet werden.
- Kurze Wege. Besichtigungen, Behördengänge, spontane Rückfragen: Ich bin vor Ort und schnell erreichbar, in der Stadt Bamberg ebenso wie im Landkreis.
Häufige Fragen
Was kostet mich die Werteinschätzung?
Nichts. Die Werteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Sie erhalten innerhalb von 24 Stunden (werktags) eine persönliche Rückmeldung und entscheiden danach in Ruhe, ob und wie Sie verkaufen möchten.
Kann ich meine Immobilie verkaufen, ohne dass sie im Internet steht?
Ja. Auf Wunsch vermarkte ich Ihre Immobilie diskret ohne öffentliches Inserat – zum Beispiel über Suchkunden, die bei mir einen Suchauftrag hinterlegt haben und vorab geprüft werden. Das eignet sich etwa, wenn Nachbarn oder Mieter nicht vorzeitig davon erfahren sollen.
Wer kommt zu den Besichtigungen?
Nur Interessenten, die einen Vorabcheck durchlaufen und einen Finanzierungsnachweis vorgelegt haben. So bleiben die Termine überschaubar und Sie sprechen mit Menschen, die tatsächlich kaufen können.
Brauche ich für ein denkmalgeschütztes Haus einen Energieausweis?
Für Baudenkmäler gilt nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz derzeit noch eine Ausnahme von der Pflicht, beim Verkauf einen Energieausweis vorzulegen. Ab 2027 soll diese Ausnahme wegfallen. Ob Ihr Haus als Einzeldenkmal eingetragen ist, lässt sich klären – das prüfen wir gemeinsam, bevor die Vermarktung startet.
Wie erfahre ich, wie der Verkauf läuft?
Sie erhalten regelmäßige Updates zu Anfragen, Besichtigungen und Rückmeldungen. Und weil Sie einen festen Ansprechpartner haben, wissen Sie immer, wen Sie anrufen.
Hinweis: Dieser Text dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.