Die kurze Antwort
- Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision grundsätzlich hälftig. Der Käufer darf nicht mehr zahlen als der Verkäufer.
- Bei der Vermietung von Wohnraum zahlt, wer den Makler beauftragt hat – in aller Regel der Vermieter.
- Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und reinen Grundstücken gelten die Sonderregeln zur Halbteilung nicht; hier ist die Verteilung frei verhandelbar.
Im Folgenden die Details.
Verkauf: die Halbteilung nach §§ 656a–656d BGB
Seit dem 23. Dezember 2020 gelten im Bürgerlichen Gesetzbuch besondere Regeln für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Ziel des Gesetzgebers war es, Käufer zu entlasten, die vorher in vielen Regionen die gesamte Provision allein getragen hatten.
Wann gelten die Regeln?
Die Vorschriften greifen, wenn
- es um den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses geht (ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung kann ebenfalls darunter fallen), und
- der Käufer ein Verbraucher ist, also privat kauft.
Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte oder unbebaute Grundstücke gelten sie nicht.
Textform ist Pflicht (§ 656a BGB)
Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss in Textform geschlossen werden. Eine E-Mail genügt, ein Handschlag oder ein Telefonat nicht. Für Sie bedeutet das: Sie wissen schwarz auf weiß, was vereinbart ist.
Variante 1: Der Makler arbeitet für beide Seiten (§ 656c BGB)
Lässt sich der Makler von Verkäufer und Käufer eine Provision versprechen, muss er mit beiden gleich hohe Beträge vereinbaren. Gewährt er einer Seite einen Nachlass oder verzichtet ganz, gilt das automatisch auch für die andere Seite. Eine Vereinbarung, nach der nur eine Seite zahlt und die andere nichts, ist in diesem Fall nicht wirksam.
Variante 2: Nur der Verkäufer beauftragt den Makler (§ 656d BGB)
Hat nur der Verkäufer einen Maklervertrag geschlossen, kann er einen Teil der Provision an den Käufer weitergeben – aber höchstens die Hälfte. Der Verkäufer bleibt mindestens zur anderen Hälfte selbst verpflichtet. Außerdem wird der Anteil des Käufers erst fällig, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil bezahlt hat.
Rechenbeispiel
Die folgenden Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte zur Veranschaulichung. Sie sagen nichts über übliche Provisionshöhen oder über meine Konditionen aus.
Angenommen, für den Verkauf einer Eigentumswohnung wurde eine Gesamtprovision von 20.000 Euro vereinbart.
| Situation | Verkäufer zahlt | Käufer zahlt |
|---|---|---|
| Makler arbeitet für beide Seiten (§ 656c BGB) | 10.000 € | 10.000 € |
| Nur Verkäufer beauftragt, gibt die Hälfte weiter (§ 656d BGB) | 10.000 € | 10.000 € (erst nach Zahlungsnachweis des Verkäufers) |
| Nur Verkäufer beauftragt, gibt nichts weiter | 20.000 € | 0 € |
| Unzulässig: Käufer soll den größeren Teil zahlen | – | – |
Was beim Käufer nicht geht: dass er mehr zahlt als der Verkäufer. Was geht: dass der Verkäufer mehr oder sogar alles übernimmt.
Was das für Sie als Verkäufer bedeutet
Die Provision ist kein reiner Käuferkostenpunkt mehr. Umso wichtiger ist, dass Sie wissen, was Sie für Ihren Anteil bekommen. Fragen Sie konkret nach: Wie wird die Immobilie präsentiert? Wer kommt zur Besichtigung? Wie oft werde ich informiert? Bei mir gehören zum Beispiel Profi-Fotografie, eine eigene Website für Ihre Immobilie, Reels und Social Ads, geprüfte Interessenten mit Finanzierungsnachweis und regelmäßige Updates dazu.
Vermietung: das Bestellerprinzip
Für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit Juni 2015 das Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz). Ein Makler darf vom Wohnungssuchenden grundsätzlich kein Entgelt verlangen, es sei denn, er hat die Wohnung ausschließlich wegen des Suchauftrags dieses Mieters beim Vermieter eingeholt. In der Praxis zahlt damit fast immer der Vermieter, der den Makler beauftragt hat.
Auch hier gilt: Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform, und eine Provision fällt nur an, wenn tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt. Verstöße gegen das Bestellerprinzip sind bußgeldbewehrt.
Rechenbeispiel Vermietung
Beispielwerte zur Veranschaulichung: Eine Vermieterin beauftragt einen Makler mit der Suche nach Mietern. Sie vereinbaren eine Vergütung von 1.500 Euro. Diese zahlt die Vermieterin. Der neue Mieter zahlt für die Vermittlung nichts – auch nicht über Umwege wie überhöhte Ablösen für Einbauten.
Wann eine Provision überhaupt fällig wird
Ein Makler verdient seine Provision grundsätzlich nur, wenn durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung tatsächlich ein Vertrag zustande kommt. Beratung, Besichtigungen oder Werteinschätzungen allein lösen keine gesetzliche Provision aus. Bei mir sind Erstgespräch und Werteinschätzung ausdrücklich kostenlos und unverbindlich.
Worauf Sie beim Maklervertrag achten sollten
- Textform: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern Pflicht – und auch sonst sinnvoll.
- Leistungsumfang: Was genau ist enthalten? Fotos, Exposé, Website, Besichtigungen, Prüfung der Interessenten?
- Laufzeit und Kündigung: Wie lange läuft der Auftrag, und wie kommen Sie heraus?
- Höhe und Aufteilung der Provision: Klar beziffert und im Einklang mit den gesetzlichen Regeln.
- Widerrufsbelehrung: Wird der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder online geschlossen, steht Verbrauchern regelmäßig ein Widerrufsrecht zu.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Muss der Käufer beim Hauskauf in Bamberg die Hälfte der Maklerprovision zahlen?
Nicht zwingend. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen darf der Käufer als Verbraucher höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer – also maximal die Hälfte. Der Verkäufer kann aber auch mehr oder die gesamte Provision übernehmen.
Gilt die Halbteilung auch für Mehrfamilienhäuser?
Nein. Die Regeln der §§ 656a–656d BGB gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und Grundstücken kann die Aufteilung frei vereinbart werden.
Reicht eine mündliche Absprache mit dem Makler?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht. Der Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden, zum Beispiel per E-Mail. Auch bei der Wohnungsvermittlung für Mietwohnungen ist Textform vorgeschrieben.
Muss ich als Mieter eine Maklerprovision zahlen?
Grundsätzlich nein. Nach dem Bestellerprinzip zahlt, wer den Makler beauftragt hat – in der Regel der Vermieter. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn der Makler ausschließlich wegen Ihres Suchauftrags beim Vermieter den Auftrag eingeholt hat, die Wohnung anzubieten.
Kostet eine Werteinschätzung schon Provision?
Nein. Eine Provision entsteht erst, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein Vertrag zustande kommt. Die Werteinschätzung bei mir ist kostenlos und unverbindlich.
Hinweis: Dieser Text dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.