Die kurze Antwort
- Wie weit? Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB). Für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern der Stadt Bamberg steht sie im qualifizierten Mietspiegel 2026, gültig vom 1. April 2026 bis 31. März 2028.
- Wie viel auf einmal? In der Stadt Bamberg höchstens 15 % in drei Jahren (Kappungsgrenze). In den Gemeinden des Landkreises sind es 20 %.
- Wann? Die Miete muss zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert sein. Das Schreiben dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung schicken.
- Wie? In Textform und mit Begründung (§ 558a BGB). Die neue Miete gilt ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang, wenn der Mieter zustimmt (§ 558b BGB).
Die höhere Miete gilt erst, wenn der Mieter zustimmt. Stimmt er nicht zu, können Sie ihn beim Amtsgericht auf Zustimmung verklagen.
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Die Kappungsgrenze: in Bamberg 15 % in drei Jahren
Grundsätzlich darf die Miete durch Erhöhungen nach § 558 BGB innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen. Die Landesregierung kann diese Grenze für Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 % senken (§ 558 Abs. 3 BGB).
Das hat Bayern für die Stadt Bamberg getan: Die Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025 führt Bamberg in ihrer Anlage unter Nr. 4.1.1 (Oberfranken, kreisfreie Städte). Sie gilt vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029. Aus dem Landkreis Bamberg steht keine Gemeinde in der Liste. Dort bleibt es bei 20 %.
So rechnen Sie die Grenze:
- Nehmen Sie die Nettokaltmiete von vor drei Jahren, gerechnet ab dem Tag, an dem die neue Erhöhung wirken soll.
- Darauf schlagen Sie 15 % auf. Das Ergebnis ist die Obergrenze, auch wenn der Mietspiegel mehr hergibt.
- Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559) oder gestiegener Betriebskosten (§ 560) zählen dabei nicht mit.
Wer lange nicht erhöht hat, kann den Rückstand deshalb nicht auf einmal aufholen.
Begründung mit dem Mietspiegel 2026
Der Mietspiegel der Stadt Bamberg ist nach § 558d BGB qualifiziert. Der Stadtrat hat ihn am 25. März 2026 beschlossen und als qualifiziert anerkannt. Haus & Grund Bamberg hat zugestimmt, der Mieterverein Bamberg hat ihn abgelehnt. Er beruht auf einer Befragung zum Stichtag 1. September 2025.
Wann er passt: freifinanzierte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens drei Wohnungen, 20 bis 160 m² Wohnfläche, mit Bad, WC und vom Vermieter gestellter Heizung.
Wann nicht: Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften, Sozialwohnungen, Wohnheime, Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch. Einzelne WG-Zimmer und teilgewerblich genutzte Wohnungen wurden nicht erhoben.
So ermitteln Sie die Vergleichsmiete:
- Basismiete aus Tabelle 1 nach der Wohnfläche ablesen.
- Zu- und Abschläge aus Tabelle 2 addieren: Baujahr, Wohnlage laut Wohnlageverzeichnis der Stadt, Ausstattung (zum Beispiel Einbauküche, Fußbodenheizung, kein Balkon) und Modernisierungen ab 2010 bei Gebäuden vor Baujahr 2002.
- Basismiete plus Zu- und Abschläge ergibt den Mittelwert je m². Die Spanne reicht von 14 % darunter bis 14 % darüber. In ihr liegen zwei Drittel der erhobenen Mieten.
Für die Begründung genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB). Wer mehr als den Mittelwert verlangt, sollte Gründe nennen können, die der Mietspiegel nicht abbildet. Ob die Miete am Ende tatsächlich ortsüblich ist, entscheidet im Streit das Gericht.
Wichtig: Enthält der qualifizierte Mietspiegel Werte für Ihre Wohnung, müssen Sie diese im Schreiben auch dann nennen, wenn Sie die Erhöhung anders begründen, etwa mit Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 3 BGB).
Rechenbeispiel aus der Tabelle
Frei gewählte Beispielwohnung zur Veranschaulichung. Die Werte stammen aus dem Mietspiegel 2026 der Stadt Bamberg (Tabellen 1 bis 3).
Wohnung im Mehrfamilienhaus, 68 m², Baujahr 1998, laut Wohnlageverzeichnis 200 bis 1.000 m von der Innenstadt entfernt, Einbauküche mit Herd, Backofen, Kühlschrank und Spülmaschine, Balkon vorhanden. Die Mieterin zahlt seit dem 1. März 2024 unverändert 510 € kalt, das sind 7,50 €/m².
| Schritt | Wert |
|---|---|
| Basismiete bei 68 m² (Tabelle 1) | 7,48 €/m² |
| Baujahr 1995–2001 | + 0,42 €/m² |
| Wohnlage über 200 m bis 1.000 m zur Innenstadt | + 0,23 €/m² |
| Einbauküche | + 0,77 €/m² |
| Mittelwert der Vergleichsmiete | 8,90 €/m² = 605,20 € im Monat |
| Spanne (−14 % bis +14 %) | 7,65 bis 10,15 €/m² = 520,20 bis 690,20 € |
| Kappungsgrenze: 510 € + 15 % | 586,50 € |
Ergebnis: Der Mietspiegel würde bis zum Mittelwert von 605,20 € tragen, die Kappungsgrenze erlaubt aber nur 586,50 €. Die Vermieterin kann also 586,50 € kalt verlangen, das sind 76,50 € mehr im Monat. Den Rest kann sie frühestens mit einer späteren Erhöhung nachholen, wenn die Drei-Jahres-Frist das zulässt.
Ihre eigene Wohnung rechnen Sie im Miet-Check aus. Er nutzt dieselben Tabellen und findet die Wohnlage über das Straßenverzeichnis der Stadt.
Fristen und Form
Wartefrist. Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, ab dem die Erhöhung gelten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Verlangen dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung stellen (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten setzen diese Fristen nicht neu in Gang.
Textform. Ein Brief oder eine E-Mail genügt, eine Unterschrift von Hand ist nicht nötig (§ 558a Abs. 1 BGB). Schreiben Sie an alle Mieter, die im Vertrag stehen, und nennen Sie alle Vermieter. Weil die Fristen ab Zugang laufen, sollten Sie den Zugang belegen können.
Inhalt. Bisherige Miete, neue Miete in Euro, Datum der Wirkung, Begründung. Beim Mietspiegel: Fläche, Baujahrsklasse, Wohnlage und die angesetzten Zu- und Abschläge, damit der Mieter die Rechnung nachvollziehen kann.
Ablauf am Beispiel oben:
| Was | Datum |
|---|---|
| Schreiben geht der Mieterin zu | 10. Dezember 2026 |
| Überlegungsfrist endet (Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang) | 28. Februar 2027 |
| Neue Miete gilt ab (Beginn des dritten Kalendermonats) | 1. März 2027 |
| Klage auf Zustimmung möglich bis (drei weitere Monate) | 31. Mai 2027 |
Die 15 Monate sind am 1. März 2027 erfüllt, weil die Miete seit dem 1. März 2024 gleich ist. Verpasst die Vermieterin die Klagefrist, ist dieses Verlangen erledigt. Sie muss dann neu anfangen.
Der Mieter hat nach Zugang ein Sonderkündigungsrecht: Er kann bis zum Ende des zweiten Monats kündigen, zum Ablauf des übernächsten Monats. Dann tritt die Erhöhung nicht ein (§ 561 BGB).
Stadt oder Landkreis: was sich ändert
In Hallstadt, Hirschaid, Memmelsdorf oder den anderen Gemeinden des Landkreises gilt der Mietspiegel der Stadt nicht. Einen eigenen Mietspiegel einer Landkreisgemeinde habe ich bis zum 6. November 2026 nicht gefunden. Drei Dinge sind dort anders:
- Kappungsgrenze 20 % statt 15 %.
- Keine Mietpreisbremse bei Neuvermietung. Grenze ist dort § 5 Wirtschaftsstrafgesetz: Mieten, die durch Ausnutzung eines geringen Angebots mehr als 20 % über dem Üblichen liegen, sind unangemessen hoch.
- Andere Begründung. § 558a Abs. 2 BGB lässt neben dem Mietspiegel zu: drei vergleichbare Wohnungen mit ihrer Miete, ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eine Mietdatenbank.
Drei Vergleichswohnungen sind meist der einfachste Weg. Sie dürfen auch aus Ihrem eigenen Bestand stammen. Nennen Sie sie so genau, dass der Mieter sie finden kann: Adresse, Geschoss, Fläche, Miete je m². Sie sollten in Größe, Ausstattung, Baujahr und Lage wirklich vergleichbar sein. Und alle drei sollten mindestens so viel kosten wie die Miete, die Sie verlangen.
Das Gesetz erlaubt, hilfsweise den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zu verwenden, wenn vor Ort keiner existiert (§ 558a Abs. 4 BGB). Ob die Stadt Bamberg mit einer Landkreisgemeinde vergleichbar ist, ist offen. Lage und Nachfrage unterscheiden sich. Auf diesen Weg sollten Sie sich nicht allein verlassen.
Neuvermietung und Mietpreisbremse
Die Mieterhöhung nach § 558 BGB betrifft laufende Mietverhältnisse. Wenn Sie neu vermieten, gilt in der Stadt Bamberg stattdessen die Mietpreisbremse (§ 556d BGB): Zu Beginn darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Grundlage ist dieselbe Verordnung, gültig bis 31. Dezember 2029.
Im Beispiel oben wären das höchstens 665,72 € kalt (605,20 € plus 10 %). Ausnahmen gibt es für:
- Höhere Vormiete: Sie dürfen die Miete verlangen, die der Vormieter zuletzt schuldete (§ 556e Abs. 1 BGB). Erhöhungen aus dessen letztem Mietjahr zählen nicht.
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f BGB).
- Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB).
Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Sonst kann er sich nicht darauf berufen.
Ein Mieterwechsel ist oft der Zeitpunkt, an dem sich die Miete am deutlichsten an den Markt anpassen lässt. Wie ich eine Neuvermietung mit Ihnen vorbereite, steht auf der Seite Wohnung vermieten in Bamberg. Die Vermittlung zahlt nach dem Bestellerprinzip in aller Regel der Vermieter. Was das konkret heißt, lesen Sie im Ratgeber Wer zahlt den Makler?.
Was ich übernehme und was nicht
Der Miet-Check rechnet Ihnen die Vergleichsmiete und die Grenze der Mietpreisbremse sofort aus, mit Quelle und Stand. Das Erhöhungsschreiben an Ihre Mieter verfassen Sie selbst. Rechtsberatung im Einzelfall gehört nicht zu meiner Arbeit als Makler.
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Häufige Fragen
Ich habe eine Indexmiete vereinbart. Gilt der Mietspiegel dann?
Nein. Bei einer Indexmiete ist die Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB). Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Sie muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Anpassung erklären Sie in Textform mit der Indexänderung und dem neuen Betrag in Euro. Sie gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete.
Und bei einer Staffelmiete?
Während eine Staffelmiete läuft, sind Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten und als Betrag in Euro im Vertrag stehen. Die Vereinbarung braucht die Schriftform. In der Stadt Bamberg muss jede einzelne Staffel die Mietpreisbremse einhalten (§ 557a Abs. 4 BGB).
Wie funktioniert eine Mieterhöhung nach Modernisierung?
Das ist ein eigener Weg neben der Vergleichsmiete (§ 559 BGB). Sie dürfen die Jahresmiete um 8 % der Modernisierungskosten erhöhen, die auf die Wohnung entfallen. Kosten für ohnehin fällige Reparaturen ziehen Sie vorher ab. Beispiel: 10.000 € Modernisierungskosten ergeben 800 € im Jahr, also rund 66,67 € im Monat. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete so um höchstens 3 €/m² steigen, bei einer Miete unter 7 €/m² um höchstens 2 €/m². Die Maßnahme müssen Sie spätestens drei Monate vorher in Textform ankündigen (§ 555c BGB). Die erhöhte Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung. Ohne ordnungsgemäße Ankündigung verschiebt sich das um sechs Monate (§ 559b BGB).
Gilt der Mietspiegel für mein vermietetes Reihenhaus?
Nein, der Mietspiegel 2026 gilt nur für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften begründen Sie die Erhöhung besser mit drei vergleichbaren Häusern oder einem Sachverständigengutachten.
Was passiert, wenn der Mieter nur teilweise zustimmt?
Dann schuldet er die Miete in der Höhe, der er zugestimmt hat, ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang. Für den Rest können Sie innerhalb der Klagefrist auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB).
Hinweis: Dieser Text dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.