Was im Landkreis anders ist als in der Stadt
Die Stadt Bamberg ist kreisfrei. Die Städte, Märkte und Gemeinden rundherum gehören zum Landkreis Bamberg, der eine eigene Verwaltung hat: das Landratsamt in der Ludwigstraße 23 in Bamberg. Für Eigentümer klingt das nach einer Formsache. Beim Vermieten, bei der Wertermittlung und bei der Suche nach Unterlagen macht es aber einen spürbaren Unterschied.
Die Mietpreisbremse gilt im Landkreis nicht
Welche Orte in Bayern als angespannter Wohnungsmarkt gelten, legt die Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025 fest (GVBl. S. 718). Sie gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029. In Oberfranken stehen in ihrer Anlage nur die kreisfreien Städte Bamberg und Bayreuth, keine einzige Gemeinde aus dem Landkreis Bamberg (Stand: 6. November 2026).
Für eine Wohnung in Hallstadt, Stegaurach oder Scheßlitz heißt das:
- Neuvermietung: Die 10-%-Grenze der Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt nicht.
- Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis: Die Kappungsgrenze liegt bei 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB). In der Stadt Bamberg sind es 15 %.
- Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnungen: Wird eine vermietete Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters zur Eigentumswohnung und dann verkauft, kann der Käufer drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a Abs. 1 BGB). In der Stadt hat Bayern diese Frist auf zehn Jahre verlängert. Mehr dazu: Vermietete Wohnung verkaufen.
Frei heißt aber nicht beliebig. Wer ein geringes Angebot ausnutzt und mehr als 20 % über der üblichen Miete verlangt, handelt ordnungswidrig. Das Bußgeld kann bis zu 50.000 Euro betragen (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz). Außerdem kann die Landesregierung die Liste ändern. Vor jeder Vermietung prüfe ich deshalb den aktuellen Stand der Verordnung.
Es gibt keinen Mietspiegel, Sie begründen mit Vergleichswohnungen
Der qualifizierte Mietspiegel 2026 gilt nur für die Stadt Bamberg. Einen eigenen Mietspiegel einer Landkreisgemeinde habe ich bis zum 6. November 2026 nicht gefunden. Der Miet-Check auf dieser Website rechnet deshalb nur für Wohnungen im Stadtgebiet.
Wollen Sie im Landkreis die Miete erhöhen, nennt das Gesetz andere Wege (§ 558a Abs. 2 BGB):
- drei vergleichbare Wohnungen mit ihrer Miete, vergleichbar in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage,
- ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
- eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, falls es eine gibt.
In der Praxis sind drei Vergleichswohnungen meist der einfachste Weg. Hilfsweise erlaubt das Gesetz auch den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde (§ 558a Abs. 4 BGB). Ob die Stadt Bamberg mit Ihrer Gemeinde vergleichbar ist, kann der Mieter aber bestreiten. Darauf allein sollten Sie sich nicht verlassen. Wie Sie das Erhöhungsschreiben aufbauen und welche Fristen laufen, steht im Ratgeber Mieterhöhung in Bamberg.
Bauakten und Baupläne liegen beim Landratsamt
Untere Bauaufsichtsbehörde ist in Bayern die Kreisverwaltungsbehörde (Art. 53 BayBO). Für Häuser im Stadtgebiet ist das die Stadt Bamberg, für die Gemeinden im Landkreis grundsätzlich das Landratsamt Bamberg. Dort fragen Sie nach Baugenehmigung, genehmigten Plänen und Wohnflächenberechnung, wenn diese Unterlagen zu Hause fehlen.
Auch beim Denkmalschutz ist das Landratsamt die untere Behörde (Art. 10 BayDSchG). Das kann im Landkreis etwa Fachwerkhäuser oder Gebäude in alten Ortskernen betreffen. Was auf einem Grundstück künftig gebaut werden darf, regelt dagegen der Bebauungsplan Ihrer Gemeinde, denn Bauleitpläne stellt die Gemeinde auf (§ 2 Abs. 1 BauGB). Das Grundbuch für Stadt und Landkreis führt einheitlich das Amtsgericht Bamberg. Eine vollständige Liste mit Bezugsstellen finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf.
Der Landkreis hat einen eigenen Gutachterausschuss
Für den Landkreis ist der Gutachterausschuss beim Landratsamt Bamberg zuständig, die Stadt hat einen eigenen. Der Ausschuss wertet alle notariellen Kaufverträge im Landkreis in der Kaufpreissammlung aus. Diese Sammlung ist nicht öffentlich (§ 195 BauGB). Daraus ermittelt er alle zwei Jahre die Bodenrichtwerte und erstellt auf Antrag, zum Beispiel des Eigentümers, Gutachten über den Verkehrswert (§ 193 BauGB).
Bodenrichtwerte im BayernAtlas
Die Bodenrichtwerte stehen im Bodenrichtwert-Portal des Freistaats (bodenrichtwerte.bayern.de), das auch im BayernAtlas eingebunden ist. Das Landratsamt verweist zusätzlich auf BORIS-Bayern und gibt auf Antrag Auskunft. Achten Sie auf den Stichtag, denn die Werte werden zum 1. Januar jedes zweiten Jahres neu ermittelt (zuletzt zum 1. Januar 2024 und zum 1. Januar 2026).
Ein Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für Grundstücke einer Zone, ohne Gebäude. Er sagt nichts über den Zustand Ihres Hauses, die Ausstattung oder die Nachfrage in Ihrer Straße. Für den Wert Ihrer Immobilie ist er ein Baustein unter mehreren. Wie die anderen Bausteine zusammenkommen, erkläre ich auf der Seite Immobilienbewertung.
Hinweis: Diese Informationen sind allgemein und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Wert-Check anfragen oder anrufen: 0162 4502375
Gemeinden, in denen ich arbeite
Mein Geschäftssitz ist in Memmelsdorf. Ich arbeite im ganzen Landkreis. Hier eine Auswahl der Orte rund um die Stadt. Zu jeder Gemeinde steht hier ein Satz, den Sie selbst nachprüfen können. Marktpreise stehen bewusst nicht dabei: Eine seriöse Zahl für Ihr Haus gibt es erst, wenn ich es gesehen habe.
- Memmelsdorf: grenzt östlich direkt an die Stadt Bamberg; zur Gemeinde gehört Schloss Seehof.
- Hallstadt: Stadt direkt nördlich von Bamberg, an der A 70, mit großen Industrie- und Gewerbeflächen.
- Bischberg: rund fünf Kilometer westlich von Bamberg, am Zusammenfluss von Regnitz und Main.
- Stegaurach: im Tal der Aurach, etwa vier Kilometer westlich von Bamberg in Richtung Steigerwald.
- Litzendorf: östlich von Bamberg im Ellertal, am Fuß des Geisbergs.
- Scheßlitz: Stadt an der A 70 zwischen Bamberg und Bayreuth, am Aufstieg zur Fränkischen Schweiz.
- Breitengüßbach: etwa zehn Kilometer nördlich, mit Bahnhof an der Strecke Bamberg–Lichtenfels; hier zweigt die Bahn nach Ebern ab.
- Oberhaid: Bahnhof an der Strecke von Bamberg in Richtung Schweinfurt.
- Strullendorf: Bahnhof an der Strecke Nürnberg–Bamberg mit Halt der S-Bahn S1, teilweise vom Hauptsmoorwald umgeben.
- Hirschaid: Markt im Süden, ebenfalls mit Halt der S-Bahn S1 nach Bamberg und Nürnberg.
- Buttenheim: Markt im Regnitztal, Geburtsort von Levi Strauss, mit eigener Anschlussstelle an der A 73 und S1-Haltepunkt im Ortsteil Altendorf.
- Pettstadt: etwa acht Kilometer südlich von Bamberg an der Regnitz; von Frühjahr bis Herbst fährt dort eine Gierfähre über den Fluss.
Solche Fakten sind für Käufer und Mieter oft wichtiger als jedes Adjektiv. Wer im Landkreis sucht, will wissen, wie schnell er in Bamberg, Erlangen oder Nürnberg ist, ob die S-Bahn hält und wie weit die nächste Autobahn entfernt ist. Deshalb stehen diese Angaben bei mir konkret im Exposé, mit Fahrtzeiten, die ich vorher selbst nachsehe.
Ihr Ort steht nicht in der Liste? Ich arbeite auch in den übrigen Gemeinden des Landkreises, etwa im Steigerwald, im Maintal oder in Richtung Fränkische Schweiz. Rufen Sie mich einfach an.
Ablauf und Honorar in Kürze
Verkaufen
Wir sprechen über Ihre Ziele, ich sehe mir die Immobilie vor Ort an, und Sie bekommen eine kostenlose, unverbindliche Werteinschätzung mit Begründung. Danach stellen wir die Unterlagen zusammen. Was fehlt, beschaffe ich auf Wunsch beim Landratsamt, beim Grundbuchamt oder bei der Gemeinde. Ihre Immobilie wird bei Tageslicht fotografiert, bekommt ein Exposé und eine eigene Objektseite auf meiner Website und wird gezielt beworben. Zur Besichtigung kommen nur Interessenten mit Finanzierungsnachweis. Ich stimme den Kaufvertragsentwurf mit dem Notariat ab und organisiere die Übergabe.
Mein Honorar beim Verkauf: 3,57 % inkl. 19 % USt (= 3 % zzgl. USt) vom Kaufpreis, bei Wohnung oder Einfamilienhaus mit privatem Käufer jeweils vom Verkäufer und vom Käufer. Das ist die gesetzliche Halbteilung (§§ 656a–656d BGB). Die Provision fällt nur an, wenn der Kaufvertrag zustande kommt. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeobjekte gilt die Halbteilung nicht; dort nenne ich Ihnen die Provision vor dem Auftrag in Textform. Alle Schritte im Detail: Immobilie verkaufen.
Vermieten
Ich schätze ein, welche Miete im Landkreis realistisch und zulässig ist, und begründe das mit Vergleichsangeboten. Dann fotografiere ich die Wohnung, erstelle das Exposé, beantworte Anfragen und führe die Besichtigungen durch. Interessenten prüfe ich datenschutzkonform, Sie entscheiden, wer einzieht. Den Mietvertrag bereite ich auf Grundlage Ihres Vertragsmusters vor, die Übergabe dokumentiere ich mit Protokoll und Fotos.
Mein Honorar für die Vermietung von Wohnraum: 2,38 Nettokaltmieten inkl. 19 % USt (= 2 Nettokaltmieten zzgl. USt), zahlt der Vermieter. Nach dem Bestellerprinzip zahlt, wer den Makler beauftragt (§ 2 Abs. 1a WoVermittG). Mietinteressenten zahlen nichts. Alle Schritte im Detail: Immobilie vermieten.
Für das Erstgespräch und die Werteinschätzung zahlen Sie nichts. Wer das Honorar im Einzelnen trägt, erklärt der Ratgeber Wer zahlt den Makler?.
Wert-Check anfragen oder anrufen: 0162 4502375
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse in Hallstadt oder Hirschaid?
Nein. Die bayerische Mieterschutzverordnung führt aus dem Landkreis Bamberg keine Gemeinde auf, auch nicht Hallstadt oder Hirschaid (Stand: 6. November 2026). Die Mietpreisbremse gilt nur in der Stadt Bamberg. Die Miete darf aber nicht unangemessen hoch sein: Wer ein geringes Angebot ausnutzt und mehr als 20 % über der üblichen Miete verlangt, riskiert ein Bußgeld nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz.
Darf ich für meine Wohnung in Memmelsdorf den Mietspiegel der Stadt Bamberg verwenden?
Nur hilfsweise und mit Risiko. Gibt es vor Ort keinen Mietspiegel, erlaubt § 558a Abs. 4 BGB den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde. Ob die Stadt mit Ihrer Gemeinde vergleichbar ist, kann der Mieter bestreiten. Sicherer ist die Begründung mit drei vergleichbaren Wohnungen.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung im Landkreis sein?
Höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % (§ 558 BGB). Die Miete muss außerdem seit 15 Monaten unverändert sein. In der Stadt Bamberg liegt die Grenze bei 15 %.
Wo bekomme ich die Baupläne für mein Haus in Strullendorf?
Bei der Bauaufsicht des Landratsamts Bamberg. Für die Akteneinsicht brauchen Sie in der Regel einen Eigentumsnachweis und Ihren Ausweis. Den Bebauungsplan für Ihr Grundstück bekommen Sie bei Ihrer Gemeinde. Auf Wunsch übernehme ich die Beschaffung mit Ihrer Vollmacht.
Was sagt der Bodenrichtwert über den Wert meines Hauses?
Er gibt den durchschnittlichen Wert des Bodens in einer Zone an, ohne Gebäude. Zustand, Ausstattung, Grundstückszuschnitt und Nachfrage stecken darin nicht. Für eine Werteinschätzung ist er ein Baustein, ersetzt sie aber nicht.
Ist die Werteinschätzung im Landkreis auch kostenlos?
Ja. Erstgespräch, Besichtigung und Werteinschätzung sind im ganzen Landkreis kostenlos und unverbindlich. Eine Provision fällt nur an, wenn durch meine Tätigkeit ein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt.
Hinweis: Dieser Text dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.