Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf – einfach erklärt

Die kurze Antwort

• Zehn Jahre: Ein Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Danach ist er für Privatpersonen grundsätzlich steuerfrei.
• Ausnahme Eigennutzung: Haben Sie selbst darin gewohnt, und zwar ununterbrochen seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, bleibt der Gewinn auch vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei.
• Eine eigene „Spekulationssteuer“ gibt es nicht. Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen gezählt und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.

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Ausnahme Eigennutzung: wann Sie trotzdem steuerfrei verkaufen

Das Gesetz nimmt Immobilien aus, die zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Drei Kalenderjahre, aber keine drei vollen Jahre

Bei der zweiten Variante kommt es auf Kalenderjahre an. Nach dem Bundesfinanzhof (Urteil vom 3. September 2019, IX R 10/19) und der Finanzverwaltung (BMF-Schreiben vom 17. Juni 2020) gilt:

• Im zweiten Jahr vor dem Verkauf müssen Sie mindestens am 31. Dezember selbst darin gewohnt haben.
• Das Jahr vor dem Verkauf muss durchgehend selbst genutzt sein. Ein Leerstand in diesem Jahr ist schädlich.
• Im Verkaufsjahr genügt die Eigennutzung am 1. Januar. Ziehen Sie danach aus und vermieten bis zum Verkauf, schadet das nicht.

Ein Beispiel mit frei gewählten Daten: Sie wohnen bis Februar 2026 selbst in Ihrer Wohnung, durchgehend seit Ende 2024. Dann ziehen Sie aus und verkaufen im Herbst 2026. Die Bedingung ist erfüllt.

Wer gilt als „eigene Wohnzwecke“?

Sie selbst, auch zusammen mit Ihrer Familie. Überlassen Sie die Wohnung unentgeltlich einem Kind, für das Sie Anspruch auf Kindergeld oder den Kinderfreibetrag haben (§ 32 EStG), zählt das ebenfalls. Nicht ausreichend ist dagegen nach der Rechtsprechung die Überlassung an andere Angehörige, an erwachsene Kinder ohne diesen Anspruch oder an den geschiedenen Ehepartner.

Teilweise vermietet?

Bewohnen Sie ein Haus selbst und vermieten die Einliegerwohnung, greift die Ausnahme in der Regel nur für den selbst genutzten Teil. Der Gewinn, der auf die vermietete Wohnung entfällt, kann innerhalb der Frist steuerpflichtig sein. Ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst bewohnten Wohnung schadet nach dem Bundesfinanzhof dagegen nicht (Urteil vom 1. März 2021, IX R 27/19).

Wann die Frist beginnt und endet

Maßgeblich sind die Kaufverträge

Die zehn Jahre laufen vom Tag des notariellen Kaufvertrags, mit dem Sie die Immobilie erworben haben, bis zum Tag des notariellen Kaufvertrags, mit dem Sie sie verkaufen. Die Eintragung im Grundbuch, die Kaufpreiszahlung oder die Schlüsselübergabe spielen dafür nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs keine Rolle.

So rechnen Sie das Fristende aus

Für die Berechnung gelten über § 108 AO die Fristregeln des BGB (§§ 187, 188 BGB). Der Tag des Kaufs wird nicht mitgezählt, die Frist endet mit Ablauf des gleichen Kalendertags zehn Jahre später.

Frei gewähltes Beispiel: Kaufvertrag beurkundet am 14. März 2017. Die Frist endet mit Ablauf des 14. März 2027. Ein Verkaufsvertrag am 14. März 2027 liegt noch innerhalb der Frist („nicht mehr als zehn Jahre“). Ab dem 15. März 2027 ist ein Gewinn steuerfrei, sofern kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt (siehe unten).

Planen Sie bei einem knappen Fristende ein paar Tage Puffer ein. Vorsicht bei Vorverträgen, bindenden Kaufangeboten oder Verträgen mit Bedingungen vor dem Fristende: Solche Gestaltungen kann das Finanzamt bereits als Verkauf innerhalb der Frist werten. Lassen Sie das vor dem Notartermin steuerlich prüfen.

Neubau, Anbau, Ausbau

Haben Sie innerhalb der Frist auf dem Grundstück gebaut, angebaut oder ausgebaut, gehört das Gebäude zum Verkauf dazu (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG). Die Frist richtet sich nach dem Kauf des Grundstücks. Ein Neubau setzt keine eigene neue Frist in Gang.

Erbe und Schenkung: die Frist des Vorbesitzers zählt mit

Haben Sie die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, wird Ihnen der Kauf durch den Vorbesitzer zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die Uhr beginnt also nicht neu.

Frei gewählte Beispiele: Die Eltern haben 2012 gekauft, Sie erben 2025 und verkaufen 2026. Seit dem Kauf sind mehr als zehn Jahre vergangen, ein Gewinn ist nicht nach § 23 EStG steuerpflichtig. Haben die Eltern dagegen 2020 gekauft, läuft die Frist bis 2030 weiter.

Zwei Punkte, an denen es kompliziert wird:

• Erbengemeinschaft mit Ausgleichszahlung: Übernimmt ein Miterbe das Haus und zahlt die anderen aus, kann das für den bezahlten Anteil als neuer Kauf gelten, mit neuer Zehnjahresfrist.
• Schenkung mit Gegenleistung: Übernehmen Sie bei einer Schenkung zum Beispiel die Darlehen des Schenkers, ist das eine Gegenleistung. Insoweit liegt ebenfalls ein Kauf vor.

Was beim Erben sonst noch zu klären ist, von Erbschein bis Grundbuch, lesen Sie im Ratgeber Geerbtes Haus in Bamberg verkaufen.

Trennung und Scheidung: eine häufige Steuerfalle

Ziehen Sie bei einer Trennung aus dem gemeinsamen Haus aus und verkaufen Ihren Anteil später an den früheren Partner, gilt das als Verkauf. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann der Gewinn auf Ihren Anteil steuerpflichtig sein. So hat der Bundesfinanzhof am 14. Februar 2023 entschieden (IX R 11/21). Dass der frühere Partner mit den gemeinsamen Kindern weiter im Haus wohnte, wurde dem ausgezogenen Ehegatten nicht als Eigennutzung angerechnet. Wer sich trennt, sollte Zeitpunkt und Form der Vermögensaufteilung deshalb steuerlich prüfen lassen, bevor der Vertrag unterschrieben wird.

Rechenbeispiel: So ermittelt das Finanzamt den Gewinn

Besteuert wird nur der Gewinn. Ihn berechnet das Finanzamt nach § 23 Abs. 3 EStG so:

Gewinn = Verkaufspreis − (Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten − bereits abgesetzte Abschreibung) − Verkaufskosten

Der Punkt, den viele übersehen: Haben Sie die Immobilie vermietet und die Abschreibung (AfA) in der Steuererklärung geltend gemacht, mindert diese Abschreibung Ihre Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Der steuerpflichtige Gewinn steigt dadurch.

Die folgenden Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte zur Veranschaulichung. Sie sagen nichts über Kaufpreise in Bamberg, über übliche Nebenkosten oder über meine Konditionen aus.

Eine Eigentumswohnung wurde 2019 gekauft und seitdem vermietet. Verkauf 2026, also innerhalb der Frist.

Ohne die Abschreibung läge der Gewinn bei 41.000 Euro. Die 71.000 Euro werden Ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Wie viel Steuer daraus wird, hängt von Ihrem gesamten Einkommen ab.

Drei weitere Regeln aus § 23 Abs. 3 EStG:

• Freigrenze 1.000 Euro: Liegt Ihr Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Ab 1.000 Euro ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil darüber.
• Verluste: Ein Verlust kann nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden, im selben Jahr, im Vorjahr oder in den Folgejahren. Mit Ihrem Gehalt können Sie ihn nicht verrechnen.
• Erklärung: Den Gewinn geben Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung an (Anlage SO). Vom Verkauf erfährt das Finanzamt ohnehin, denn Notare müssen Grundstücksverträge dem Finanzamt anzeigen (§ 18 GrEStG).

Gewerblicher Grundstückshandel: die Drei-Objekt-Grenze

Die Zehnjahresfrist schützt nur Privatpersonen, die ihr Vermögen verwalten. Wer Immobilien in kurzer Zeit kauft oder baut und wieder verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten (§ 15 EStG). Dann sind die Gewinne unabhängig von jeder Frist steuerpflichtig, und es kann Gewerbesteuer hinzukommen.

Als Faustregel verwenden Rechtsprechung und Finanzverwaltung (BMF-Schreiben vom 26. März 2004) die Drei-Objekt-Grenze: Wer mehr als drei Objekte innerhalb von etwa fünf Jahren nach Kauf oder Bau wieder verkauft, handelt in der Regel gewerblich. Als Objekt zählt jede Immobilie, also auch jede einzelne Eigentumswohnung, unabhängig von Größe und Wert. Die Grenze ist ein Anhaltspunkt. Je nach Umständen kann auch bei weniger Objekten oder etwas längeren Zeiträumen ein Gewerbe angenommen werden. Wer mehrere Wohnungen besitzt und mehrere davon verkaufen will, sollte die Reihenfolge und den Zeitplan vorher prüfen lassen.

Was Sie vor dem Verkauf klären sollten

1. Datum Ihres Kaufvertrags (oder des Kaufvertrags von Erblasser oder Schenker) heraussuchen.
2. Nutzung der letzten drei Kalenderjahre aufschreiben: selbst bewohnt, vermietet, leer?
3. Abschreibungen aus Ihren bisherigen Steuerbescheiden zusammentragen, wenn vermietet wurde.
4. Realistischen Verkaufspreis ermitteln. Er ist die erste Zahl der Gewinnrechnung und entscheidet mit darüber, ob sich ein Abwarten bis zum Fristende rechnet.
5. Steuerliche Prüfung vor dem Notartermin, wenn die zehn Jahre noch nicht um sind.

Bei Punkt 4 kann ich Ihnen helfen. Ich bin Makler, kein Steuerberater, und berate deshalb nicht zu Ihrer Steuer. Was ich Ihnen geben kann: eine kostenlose, begründete Einschätzung, was Ihre Immobilie in Bamberg oder im Landkreis voraussichtlich erzielt, und einen Zeitplan für den Verkauf, in dem Ihr Fristdatum berücksichtigt ist. Damit hat Ihr Steuerberater die Zahlen, die er für die Rechnung braucht.

Welche Unterlagen Sie für den Verkauf ohnehin brauchen, steht in der Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf. Was die Maklerprovision kostet und wer sie zahlt, lesen Sie in Wer zahlt den Makler?.

Stand: November 2026. Grenzfälle, vor allem bei Eigennutzung, teilentgeltlichen Übertragungen und gewerblichem Grundstückshandel, entscheiden Finanzamt und Finanzgerichte nach den Umständen des Einzelfalls. Gesetz und Verwaltungsauffassung können sich ändern.

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Häufige Fragen

Hinweis: Dieser Text dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.