Haus oder Wohnung bei Trennung und Scheidung – was jetzt zu klären ist

Das Wichtigste in Kürze

• Stehen Sie beide im Grundbuch, können Sie nur gemeinsam verkaufen (§ 747 Satz 2 BGB). Seinen eigenen Anteil kann jeder allein veräußern.
• Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Ohne Einigung droht die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG).
• Für den Zugewinnausgleich zählt der Wert am Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird (§ 1384 BGB).
• Gegenüber der Bank haften Sie in der Regel beide für den ganzen Kredit, auch wenn einer ausgezogen ist (§ 421 BGB). Aus dieser Haftung entlässt Sie nur die Bank.
• Wer seine Hälfte gegen Ausgleich an den Ex-Partner abgibt, kann ein privates Veräußerungsgeschäft auslösen (§ 23 EStG).

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Die vier Möglichkeiten

1. Einer übernimmt die Immobilie

Ein Partner kauft den Anteil des anderen und bleibt mit den Kindern oder allein im Haus. Das setzt dreierlei voraus: Sie müssen sich auf einen Wert einigen, der übernehmende Partner muss den Kredit allein tragen können, und die Bank muss mitspielen. Der Vertrag über die Übertragung muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB).

Ein Vorteil für Ehepaare: Erwirbt ein Ehegatte vom anderen, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Nach der Scheidung gilt das weiter, wenn die Übertragung zur Vermögensauseinandersetzung gehört (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Für unverheiratete Paare gibt es diese Befreiung nicht.

2. Sie verkaufen gemeinsam

Beim freien Verkauf an einen Dritten legen Sie den Preis selbst fest, wählen den Käufer aus und lösen den Kredit aus dem Kaufpreis ab. Der Rest wird nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt, meist nach den Anteilen im Grundbuch. Voraussetzung ist, dass beide den Maklerauftrag, den Kaufvertrag und die Erklärungen beim Notar unterschreiben.

3. Sie behalten die Immobilie und vermieten

Manche Paare vermieten und verkaufen später, etwa wenn die Zinsbindung ausläuft. Sie bleiben dann aber Eigentümergemeinschaft mit allen gemeinsamen Entscheidungen, und der Kredit läuft für beide weiter. Bedenken Sie außerdem die Steuer: Verkaufen Sie später innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf und greift die Ausnahme für die eigene Nutzung dann nicht mehr, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

4. Teilungsversteigerung

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht als Vollstreckungsgericht die Versteigerung beantragen (§ 1, § 180 Abs. 1 ZVG). Einen Vollstreckungstitel braucht er dafür nicht (§ 181 Abs. 1 ZVG). Der andere kann eine einstweilige Einstellung für höchstens sechs Monate beantragen, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG). Gehören zur Gemeinschaft nur die beiden (früheren) Ehegatten und ist das Wohl eines gemeinsamen Kindes ernsthaft gefährdet, ist eine Einstellung auch mehrfach möglich, insgesamt aber nicht länger als fünf Jahre (§ 180 Abs. 3 und 4 ZVG).

Warum die Versteigerung meist der schlechteste Weg ist:

• Sie verlieren die Kontrolle über den Preis. Im ersten Termin wird der Zuschlag in der Regel versagt, wenn das Gebot die Hälfte des festgesetzten Werts nicht erreicht (§ 85a ZVG). In einem weiteren Termin gilt diese Grenze nicht mehr.
• Bieter haben kein Recht auf eine Innenbesichtigung. Wer nicht sieht, was er kauft, bietet vorsichtiger.
• Das Verfahren ist öffentlich. Der Termin wird bekannt gemacht, die Immobilie ist für jeden auffindbar.

Wer darf verkaufen?

Entscheidend ist, wer im Grundbuch steht. Für Grundstücke in Stadt und Landkreis Bamberg führt das Amtsgericht Bamberg das Grundbuch. Dort oder beim Notar erhalten Sie als Eigentümer einen aktuellen Auszug.

• Sie stehen beide im Grundbuch: Über die Immobilie im Ganzen können Sie nur gemeinsam verfügen (§ 747 Satz 2 BGB). Jeder kann zwar seinen eigenen Anteil verkaufen (§ 747 Satz 1 BGB). Eine halbe Wohnung, in der der Ex-Partner wohnt, ist für fremde Käufer aber kaum interessant.
• Nur einer steht im Grundbuch: Er kann grundsätzlich allein verkaufen. Leben Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft und ist die Immobilie im Wesentlichen sein gesamtes Vermögen, braucht er trotzdem die Einwilligung des anderen (§ 1365 Abs. 1 BGB). Notare fragen deshalb in der Regel danach.
• Wohnrecht in der Trennungszeit: Wem die Ehewohnung während der Trennung zusteht, regelt § 1361b BGB. Wer auszieht und binnen sechs Monaten keine ernsthafte Rückkehrabsicht erklärt, überlässt dem anderen nach dem Gesetz das alleinige Nutzungsrecht (§ 1361b Abs. 4 BGB). Das betrifft nur das Wohnen, das Eigentum bleibt unberührt. Für die Nutzung kann der Ausgezogene eine Vergütung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht (§ 1361b Abs. 3 BGB).

Zugewinnausgleich und Wert: warum eine neutrale Zahl so wichtig ist

Haben Sie keinen Ehevertrag geschlossen, leben Sie im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten sein Anfangsvermögen übersteigt (§ 1373 BGB). Hat einer mehr hinzugewonnen als der andere, steht dem anderen die Hälfte des Unterschieds als Ausgleich zu (§ 1378 Abs. 1 BGB).

Für die Immobilie heißt das:

• Stichtag ist die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB), also die Zustellung des Antrags an den anderen Ehegatten. Bewertet wird die Immobilie zu diesem Zeitpunkt (§ 1376 Abs. 2 BGB), abzüglich der Schulden.
• Erbschaften und Schenkungen zählen zum Anfangsvermögen (§ 1374 Abs. 2 BGB). Hat einer die Immobilie von seinen Eltern geerbt oder geschenkt bekommen, wird ihr damaliger Wert seinem Anfangsvermögen zugerechnet. Ausgeglichen wird dann vor allem die Wertsteigerung.
• Jeder kann Auskunft und eine Wertermittlung verlangen (§ 1379 Abs. 1 BGB), auf Anforderung mit Belegen.

Jeder Euro beim Wert wirkt sich auf den Ausgleich aus. Eine Zahl, die einer von beiden mitbringt, akzeptiert der andere selten. Hilfreicher ist eine neutrale Einschätzung, die Sie beide mit derselben Begründung erhalten.

Werteinschätzung oder Gutachten?

Wenn Sie sich einig sind und nur eine verlässliche Grundlage für den Verkaufspreis oder die Übernahme brauchen, genügt meist eine fundierte Werteinschätzung. Streiten Sie über den Wert oder muss er vor dem Familiengericht belegt werden, brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten. Das erstellt ein Sachverständiger oder der Gutachterausschuss. Als Eigentümer können Sie ein Gutachten beim Gutachterausschuss selbst beantragen (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB), in Bamberg bei der Stadt oder, für den Landkreis, beim Landratsamt. Ein solches Gutachten ist nicht bindend, außer Sie vereinbaren es (§ 193 Abs. 3 BauGB). Genau das können Sie tun, um einen Streit abzukürzen.

Die Unterschiede zwischen beiden Wegen erkläre ich auf der Seite Immobilienbewertung Bamberg. Ich sage Ihnen offen, wenn in Ihrem Fall ein Gutachten der bessere Weg ist.

Der Kredit: Ablösung, Vorfälligkeit und Haftung

Beide haften für das Ganze. Haben Sie den Darlehensvertrag gemeinsam unterschrieben, sind Sie Gesamtschuldner. Die Bank kann die volle Rate von jedem verlangen (§ 421 BGB). Untereinander tragen Sie die Schuld im Zweifel zu gleichen Teilen (§ 426 Abs. 1 BGB). Diese Aufteilung bindet die Bank nicht.

Übernimmt einer den Kredit, muss die Bank zustimmen. Eine Schuldübernahme zwischen Ihnen beiden wird erst mit Genehmigung der Bank wirksam (§ 415 Abs. 1 BGB). In der Regel prüft sie dafür, ob das Einkommen des Übernehmenden allein reicht. Klären Sie das, bevor Sie sich auf eine Übernahme festlegen.

Beim Verkauf wird der Kredit meist vorzeitig abgelöst. Ist der Zins fest vereinbart und das Darlehen durch eine Grundschuld gesichert, können Sie wegen des Verkaufs vorzeitig kündigen. Die Bank verlangt dann den Schaden ersetzt, der ihr dadurch entsteht, die Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB). Ausgeschlossen ist sie zum Beispiel, wenn der Vertrag die Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung nur unzureichend enthält (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Liegt die vollständige Auszahlung mehr als zehn Jahre zurück, können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen. Wurde später eine neue Vereinbarung über Zins oder Rückzahlung getroffen, zählt deren Zeitpunkt (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Fragen Sie bei Ihrer Bank früh eine schriftliche Berechnung an, denn sie bestimmt, was nach dem Verkauf für jeden übrig bleibt.

Steuern: die Falle bei der Übertragung an den Ex-Partner

Ein Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Das betrifft nicht nur den Verkauf an Fremde. Gibt ein Partner seine Hälfte gegen eine Ausgleichszahlung an den anderen ab, ist das ebenfalls eine Veräußerung. Der Bundesfinanzhof hat im Urteil vom 14. Februar 2023 (IX R 11/21) entschieden, dass ein ausgezogener Ehegatte die Immobilie nicht mehr selbst nutzt, wenn nur noch der frühere Partner und das gemeinsame Kind darin wohnen. Die Ausnahme für die Eigennutzung griff deshalb nicht, und der Gewinn aus dem Anteil war steuerpflichtig. Dass die Ehefrau mit einer Teilungsversteigerung gedroht hatte, änderte daran nichts.

Für Sie heißt das: Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann der Zeitpunkt des Auszugs und der Übertragung über die Steuer entscheiden. Lassen Sie das vor dem Notartermin steuerlich prüfen. Die Regeln im Einzelnen: Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf.

Diskret verkaufen, ohne öffentliche Anzeige

Nach einer Trennung möchten viele nicht, dass Nachbarn oder Kollegen die Immobilie im Internet entdecken. Auf Wunsch versuche ich, Ihre Immobilie ohne öffentliches Inserat zu vermarkten, an Interessenten, die ein Suchprofil hinterlegt haben und vor der Besichtigung geprüft werden. Ob das ohne Inserat gelingt, hängt davon ab, ob passende Interessenten bekannt sind. Das sage ich Ihnen vorher offen. Wie die Vermarktung insgesamt abläuft, lesen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen in Bamberg.

Was ich Ihnen in dieser Lage zusagen kann:

• Beide erfahren dasselbe zur selben Zeit. Wertbegründung, Anfragen und Angebote erhalten Sie beide schriftlich. Niemand muss sich auf die Wiedergabe des anderen verlassen.
• Getrennte Gespräche sind möglich. Sie müssen nicht gemeinsam an einem Tisch sitzen, um gemeinsam zu verkaufen.
• Besichtigungen nach Absprache. Wohnt einer noch im Haus, stimme ich die Termine mit ihm ab. Es kommen nur Interessenten, die vorab geprüft wurden.
• Kosten vorab klar. Mein Honorar beträgt 3,57 % inkl. 19 % USt (= 3 % zzgl. USt) vom Kaufpreis, bei Wohnung oder Einfamilienhaus mit privatem Käufer jeweils vom Verkäufer und vom Käufer (Halbteilung nach §§ 656a bis 656d BGB). Den Maklervertrag schließen Sie als Eigentümer gemeinsam. Mehr dazu im Ratgeber Wer zahlt den Makler?

Welche Unterlagen Sie für den Verkauf brauchen, steht in der Checkliste für den Hausverkauf.

Wert-Check anfragen oder anrufen: 0162 4502375

Häufige Fragen

Hinweis: Dieser Text dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.