Geerbtes Haus in Bamberg verkaufen – Schritt für Schritt

Das Wichtigste in Kürze

Verkaufen können nur alle Erben gemeinsam (§ 2040 Abs. 1 BGB), bei Testamentsvollstreckung der Testamentsvollstrecker (§ 2205 BGB).
Grundbuchamt und Notar brauchen einen Erbnachweis: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 GBO).
Die Eintragung der Erben im Grundbuch ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall eingeht (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110).
Die Zehnjahresfrist der Spekulationssteuer beginnt nicht neu. Maßgeblich ist der Kauf durch den Erblasser (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).
Ein steuerfrei geerbtes Familienheim verliert die Befreiung rückwirkend, wenn Sie es innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).

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Erste Schritte nach dem Erbfall

Den Erbnachweis klären

Mit dem Tod geht das Vermögen als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 BGB). Gegenüber dem Grundbuchamt müssen Sie das belegen:

Notarielles Testament oder Erbvertrag: Zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts genügt das meist. Hält das Grundbuchamt die Erbfolge damit nicht für nachgewiesen, kann es einen Erbschein verlangen (§ 35 Abs. 1 GBO).
Erbschein: Bei einem handschriftlichen Testament oder ohne Testament führt der Weg meist über den Erbschein (§ 2353 BGB). Zuständig ist das Nachlassgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen, für Stadt und Landkreis Bamberg das Amtsgericht Bamberg.

Das Grundbuch berichtigen

Im Grundbuch steht noch der Verstorbene. Das Grundbuchamt kann die Erben auffordern, die Berichtigung zu beantragen (§ 82 GBO). Für Stadt und Landkreis Bamberg führt das Amtsgericht Bamberg das Grundbuch.

Für die Eigentumsübertragung an den Käufer müssen die Erben nicht vorher eingetragen sein (§ 40 Abs. 1 GBO). Diese Ausnahme gilt aber nicht für Belastungen. Soll vorab die Grundschuld der Bank des Käufers eingetragen werden, verlangt § 39 GBO in der Regel die Eintragung der Erben. Weil sie innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei ist, lohnt der Antrag meist früh.

Fristen notieren und Unterlagen sammeln

Den Erwerb müssen Sie dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzeigen, nachdem Sie davon erfahren haben (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Gehört Grundbesitz zum Nachlass, gilt das auch bei einem notariellen Testament (§ 30 Abs. 3 ErbStG).

Sammeln Sie außerdem Kreditverträge, eingetragene Grundschulden, Versicherungen und gegebenenfalls Mietverträge. Was Käufer und Banken sehen wollen und wo Sie es in Bamberg bekommen, steht in der Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf.

Erbengemeinschaft: verkaufen nur gemeinsam

Mehrere Erben können über das Haus nur gemeinsam verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Den Kaufvertrag unterschreiben also alle, oder ein Miterbe handelt mit Vollmacht. Weil das Grundbuchamt öffentlich beglaubigte Erklärungen verlangt (§ 29 GBO), sollte die Vollmacht notariell beglaubigt sein.

Bis zum Verkauf entscheidet über die laufende Verwaltung die Mehrheit, gerechnet nach Erbteilen. Was zur Erhaltung notwendig ist, darf jeder Miterbe allein veranlassen (§ 2038 BGB mit § 745 BGB). Ein geplatztes Heizungsrohr muss also nicht auf eine Abstimmung warten.

Wenn sich die Erben nicht einig werden

Oft liegt es an unterschiedlichen Vorstellungen vom Wert. Eine begründete Werteinschätzung, die alle Miterben gleichzeitig bekommen, schafft eine gemeinsame Grundlage. Daneben gibt es drei Wege:

Ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Auch das läuft über den Notar.
Ein Miterbe verkauft seinen Erbteil per notariellem Vertrag (§ 2033 Abs. 1 BGB). Verkauft wird der Anteil am gesamten Nachlass, ein Anteil nur am Haus ist nicht möglich (§ 2033 Abs. 2 BGB). Bei einem Verkauf an Dritte haben die übrigen Miterben zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).
Teilungsversteigerung: Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Bei einem Haus geschieht sie durch Zwangsversteigerung (§ 753 BGB, § 180 ZVG). Ein Miterbe kann beantragen, das Verfahren für höchstens sechs Monate einzustellen (§ 180 Abs. 2 ZVG).

Das Restrisiko der Versteigerung: Der Preis hängt allein von den Geboten im Termin ab, ohne gemeinsam festgelegten Angebotspreis und ohne Vermarktung. Dazu kommen Gerichtskosten und Zeit.

Sonderfall Vor- und Nacherbschaft

Verkauft ein Vorerbe, wird der Verkauf mit Eintritt der Nacherbfolge unwirksam, soweit er die Rechte des Nacherben beeinträchtigt (§ 2113 Abs. 1 BGB). Ob der Erblasser den Vorerben davon befreit hat (§ 2136 BGB) oder der Nacherbe zustimmen muss, ergibt sich aus dem Testament.

Steuern beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Spekulationsfrist: die Uhr läuft weiter

Ein Verkaufsgewinn ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Dem Erben wird die Anschaffung durch den Erblasser zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).

Frei gewählte Beispiele: Kauf durch die Eltern 1995 – die Frist ist abgelaufen. Kauf 2019, Ihr Verkauf 2027 – nur acht Jahre, ein Gewinn wäre grundsätzlich steuerpflichtig.

Ausgenommen sind Immobilien, die seit der Anschaffung ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Wie das in Ihrem Fall zu werten ist, hängt von Einzelheiten ab. Liegt der Kauf durch den Erblasser weniger als zehn Jahre zurück, lassen Sie das vor dem Notartermin steuerlich prüfen. Wie die Frist berechnet wird, steht im Ratgeber Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf.

Erbschaftsteuer und Familienheim

Steuerfrei bleiben zum Beispiel 500.000 Euro beim Ehegatten, 400.000 Euro bei Kindern und 200.000 Euro bei Enkeln (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Zusätzlich kann das Familienheim steuerfrei sein, wenn der Verstorbene bis zuletzt darin gewohnt hat und Ehegatte oder Kinder unverzüglich selbst einziehen, bei Kindern bis 200 Quadratmeter Wohnfläche (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Wird es innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnt, fällt die Befreiung rückwirkend weg. Wer verkaufen will, sollte das einrechnen.

Wann ein Gutachten für das Finanzamt sinnvoll ist

Hält das Finanzamt den Wert des Hauses für höher, als er ist, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 Abs. 1 BewG), regelmäßig mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen (§ 198 Abs. 2 BewG).

Für Verkäufer wichtig ist § 198 Abs. 3 BewG: Auch ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde, kann als Nachweis dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind. Wer zeitnah verkauft, hat den Beleg damit unter Umständen schon.

Das leerstehende Haus bis zum Verkauf

Versicherung: Ein Leerstand kann eine Gefahrerhöhung sein, die Sie dem Versicherer unverzüglich anzeigen müssen (§ 23 Abs. 3 VVG). Melden Sie ihn schriftlich und lesen Sie die Bedingungen.
Heizung und Wasser: Viele Verträge verlangen, dass ein unbewohntes Haus im Winter beheizt wird oder die Leitungen abgesperrt und entleert sind. Legen Sie fest, wer regelmäßig nachsieht, und notieren Sie die Zählerstände.
Zugang: Klären Sie, wer Schlüssel hat, etwa Nachbarn oder Pflegedienst. Richten Sie einen Nachsendeauftrag ein.
Verkehrssicherung: Löst sich ein Dachziegel und kommt jemand zu Schaden, haftet der Besitzer bei mangelhafter Unterhaltung (§ 836 BGB). Die Räum- und Streupflicht Ihrer Gemeinde gilt auch für leere Häuser.
Laufende Kosten: Grundsteuer, Müllgebühren und Versicherung laufen weiter. Klären Sie in der Erbengemeinschaft vorab, wer zahlt und wie verrechnet wird.
Räumen: Sichern Sie zuerst Dokumente, Fotos und Wertgegenstände. Was im Haus bleibt, etwa die Einbauküche, legen die Erben gemeinsam fest.

Den Wert ermitteln

Für die Entscheidung über Verkauf und Preis genügt meist eine fundierte Werteinschätzung. Ein Verkehrswertgutachten brauchen Sie, wenn der Wert gegenüber Dritten verbindlich belegt werden muss, etwa gegenüber dem Finanzamt oder bei Streit unter Miterben. Die Unterschiede erkläre ich unter Immobilienbewertung Bamberg.

Bei geerbten Häusern in Bamberg sind zwei Punkte häufig zu klären:

Denkmalschutz: Gerade in der Altstadt, die zum UNESCO-Welterbe gehört, stehen viele Gebäude unter Denkmalschutz. Ob Ihr Haus eingetragen ist, zeigt der Bayerische Denkmal-Atlas. Das bestimmt mit, was Käufer umbauen dürfen.
Zustand: Häuser, die Jahrzehnte in einer Hand waren, haben oft Sanierungsbedarf. Für den Angebotspreis zählt die ehrliche Bestandsaufnahme von Heizung, Dach, Fenstern und Leitungen.

Bodenrichtwerte veröffentlichen die Gutachterausschüsse. Die Stadt Bamberg und der Landkreis Bamberg haben jeweils einen eigenen.

So läuft der Verkauf mit mir als Makler

Erstgespräch: Erbnachweis, Grundbuchstand, Ziele, Zeitrahmen. Miterben von außerhalb sind per Telefon oder Video dabei.
Wert-Check: Eine Werteinschätzung mit Begründung, dieselbe Unterlage für alle Miterben.
Unterlagen: Was fehlt, besorge ich auf Wunsch mit Ihrer Vollmacht.
Präsentation: Fotos, Exposé, eine eigene Objektseite auf meiner Website und gezielte Online-Werbung. Mein Hintergrund ist Marketing, ich habe die DSX Media Solutions gegründet.
Besichtigungen: Nur geprüfte Interessenten mit Finanzierungsnachweis. Die Termine im leeren Haus übernehme ich, damit nicht jeder Miterbe anreisen muss.
Updates: Alle Miterben erhalten dieselben Informationen zur selben Zeit, von einem festen Ansprechpartner.
Notar und Übergabe: Ich stimme den Vertragsentwurf mit dem Notariat ab und organisiere die Übergabe mit Protokoll und Zählerständen.

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Mein Honorar: 3,57 % inkl. 19 % USt (= 3 % zzgl. USt) vom Kaufpreis, bei Wohnung oder Einfamilienhaus mit privatem Käufer jeweils vom Verkäufer und vom Käufer (Halbteilung nach §§ 656a bis 656d BGB). Bei einer Erbengemeinschaft unterschreiben am besten alle Erben den Maklervertrag. Mehr dazu unter Wer zahlt den Makler?

Steuer- und erbrechtliche Fragen kann ich als Makler nicht verbindlich beantworten. Die Gesetzesstellen auf dieser Seite helfen Ihnen, die richtigen Fragen zu stellen. Ob eine Ausnahme greift, entscheidet sich im Einzelfall.

Häufige Fragen

Kann ich als Miterbe das Haus allein verkaufen?

Nein. Über das Haus können die Erben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Allein verkaufen können Sie nur Ihren Anteil am gesamten Nachlass, per notariellem Vertrag (§ 2033 BGB). Die übrigen Miterben haben dabei ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).

Muss ich vor dem Verkauf ins Grundbuch eingetragen werden?

Für die Eigentumsübertragung nicht zwingend (§ 40 Abs. 1 GBO). Finanziert der Käufer, setzt die Eintragung seiner Grundschuld in der Regel voraus, dass die Erben eingetragen sind. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei.

Bis wann muss ich verkaufen?

Für den Verkauf selbst gibt es keine Frist. Wichtig sind: drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt, zwei Jahre für die gebührenfreie Grundbucheintragung, zehn Jahre Spekulationsfrist ab dem Kauf durch den Erblasser und zehn Jahre Selbstnutzung beim steuerfreien Familienheim.

Im Haus wohnt ein Mieter. Kann ich trotzdem verkaufen?

Ja. Der Mietvertrag ist auf die Erben übergegangen (§ 1922 BGB), und beim Verkauf tritt der Käufer in ihn ein (§ 566 BGB). Das bestimmt mit, wer als Käufer infrage kommt.

Was kostet die Werteinschätzung?

Nichts. Sie ist kostenlos und unverbindlich und kann der Erbengemeinschaft als gemeinsame Grundlage dienen.

Hinweis: Dieser Text dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.