Die kurze Antwort
- Pflicht beim Verkauf und bei der Vermietung: Liegt kein gültiger Energieausweis vor, muss einer ausgestellt werden (§ 80 Abs. 3 GModG).
- Vorlage spätestens bei der Besichtigung, Übergabe nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags (§ 80 Abs. 4 und 5 GModG).
- Pflichtangaben in der Anzeige, sobald ein Ausweis vorliegt: Art des Ausweises, Kennwert, Energieträger, bei Wohngebäuden auch Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 GModG).
- Ausnahmen: Baudenkmäler und kleine Gebäude bis 50 Quadratmeter Nutzfläche (§ 79 Abs. 4 GModG).
- Bußgeld: bis zu 10.000 Euro, wenn Ausweis oder Pflichtangaben fehlen (§ 108 GModG).
Das Gesetz hieß bis zu seiner Umbenennung Gebäudeenergiegesetz (GEG). Heute steht es auf gesetze-im-internet.de als Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Paragrafen zum Energieausweis haben ihre Nummern behalten.
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Wann ein Energieausweis Pflicht ist
Nach § 80 Abs. 3 GModG ist ein Energieausweis auszustellen, wenn ein bebautes Grundstück, eine Eigentumswohnung oder Teileigentum verkauft wird oder wenn ein Gebäude, eine Wohnung oder eine andere selbständige Nutzungseinheit vermietet, verpachtet oder verleast werden soll. Ein neuer Ausweis ist nur dann nötig, wenn für das Gebäude noch kein gültiger vorliegt.
Zwei Punkte werden dabei oft übersehen:
- Der Ausweis gilt für das ganze Gebäude (§ 79 Abs. 2 GModG). Wer eine Eigentumswohnung verkauft oder vermietet, braucht dafür den Ausweis des ganzen Hauses. In Eigentümergemeinschaften liegt er meist bei der Hausverwaltung. Fragen Sie dort zuerst nach, bevor Sie selbst einen beauftragen.
- Er gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG). Das Ablaufdatum steht auf dem Ausweis (§ 85 Abs. 1 Nr. 3 GModG). Läuft er ab, bevor Sie die Immobilie anbieten, brauchen Sie einen neuen.
Was in Anzeigen und Exposés stehen muss
Wird eine Immobilie in kommerziellen Medien angeboten, also zum Beispiel auf Immobilienportalen oder in der Zeitung, und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, muss die Anzeige nach § 87 Abs. 1 GModG diese Angaben enthalten:
- die Art des Ausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
- den Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs aus dem Ausweis,
- die wesentlichen Energieträger für die Heizung, etwa Erdgas, Heizöl, Fernwärme oder Strom für die Wärmepumpe,
- bei Wohngebäuden das Baujahr laut Ausweis,
- bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse laut Ausweis.
Verantwortlich ist, wer die Veröffentlichung verantwortet: Verkäufer, Vermieter oder Makler. Bei Nichtwohngebäuden sind Wärme und Strom getrennt anzugeben (§ 87 Abs. 2 GModG).
Beispiel mit frei gewählten Werten: „Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 142 kWh/(m²·a), Erdgas, Baujahr 1968, Energieeffizienzklasse E.“
Die Effizienzklasse ergibt sich direkt aus dem Endenergiewert (§ 86 GModG mit Anlage 10). Die Grenzen pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr:
| Klasse | Endenergie bis |
|---|---|
| A+ | 30 kWh |
| A | 50 kWh |
| B | 75 kWh |
| C | 100 kWh |
| D | 130 kWh |
| E | 160 kWh |
| F | 200 kWh |
| G | 250 kWh |
| H | über 250 kWh |
Mein Rat: Besorgen Sie den Ausweis, bevor die erste Anzeige erscheint. Die Pflicht zur Vorlage bei der Besichtigung bleibt ohnehin bestehen, und Interessenten fragen nach den Werten, sobald sie die Anzeige sehen.
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis: wann welcher
Das Gesetz kennt zwei Arten (§ 79 Abs. 1 GModG):
- Der Verbrauchsausweis beruht auf dem tatsächlichen Verbrauch der Bewohner. Grundlage sind Abrechnungen aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten, und die jüngste Abrechnungsperiode darf nicht länger als 18 Monate zurückliegen (§ 82 Abs. 4 GModG). Längere Leerstände werden rechnerisch berücksichtigt.
- Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus dem Gebäude selbst: Dämmung, Fenster, Dach, Heizung (§ 81 GModG). Das Ergebnis hängt nicht davon ab, ob die Bewohner sparsam heizen oder nicht.
Welcher Ausweis bei Verkauf und Vermietung reicht, regelt § 80 Abs. 3 Satz 2 und 3 GModG:
| Ihr Gebäude | Welcher Ausweis |
|---|---|
| Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, Bauantrag vor dem 1. November 1977 | Bedarfsausweis, außer das Haus erfüllte schon beim Bau das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 oder wurde später mindestens darauf gebracht |
| Alle anderen Wohngebäude | Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, freie Wahl |
In der Praxis heißt das: Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus mit Bauantrag vor November 1977 ist meistens ein Bedarfsausweis nötig. Bei einem größeren Mehrfamilienhaus mit vollständigen Heizkostenabrechnungen genügt oft ein Verbrauchsausweis. Zulässig ist auch ein Ausweis, der beide Werte nennt.
Ein Bedarfsausweis ist mehr Arbeit für den Aussteller, weil er das Gebäude durchrechnen muss. Wer ausstellen darf, regelt § 88 GModG, darunter Architekten, Bauingenieure, bestimmte Handwerksmeister und Schornsteinfeger, jeweils mit der dort verlangten Zusatzqualifikation oder Berufserfahrung. Lassen Sie sich die Berechtigung im Zweifel zeigen. Ein gültiger Ausweis trägt eine Registriernummer (§ 85 Abs. 1 Nr. 4 GModG).
Ausnahmen: Baudenkmal und kleine Gebäude
§ 79 Abs. 4 GModG enthält zwei Ausnahmen:
- Kleine Gebäude: Für Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche (§ 3 GModG) gelten die Vorschriften zum Energieausweis insgesamt nicht. Gemeint ist das ganze Gebäude. Eine kleine Wohnung in einem größeren Haus fällt nicht darunter.
- Baudenkmäler: Wörtlich heißt es: „Auf ein Baudenkmal ist § 80 Absatz 3 bis 7 nicht anzuwenden.“ Ein Baudenkmal ist ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude (§ 3 GModG), in Bayern also nach dem Denkmalschutzgesetz. Für ein eingetragenes Baudenkmal entfallen damit die Pflicht zur Ausstellung, zur Vorlage und zur Übergabe.
In Bamberg mit seiner denkmalgeschützten Altstadt ist das häufig ein Thema. Zwei Einschränkungen sollten Sie trotzdem kennen. Die Ausnahme in § 79 Abs. 4 nennt § 87 nicht. Haben Sie für Ihr Baudenkmal freiwillig einen Ausweis erstellen lassen, gehören die Pflichtangaben in die Anzeige. Und ob ein Haus, das nur zu einem Ensemble gehört und nicht selbst als Baudenkmal geschützt ist, unter die Ausnahme fällt, ist nicht eindeutig geregelt. Mehr dazu, auch wie Sie den Denkmalstatus prüfen, lesen Sie im Ratgeber Denkmal-Immobilie in Bamberg verkaufen.
Vorlage bei der Besichtigung, Übergabe nach dem Vertrag
Den Ablauf regelt § 80 Abs. 4 GModG, für die Vermietung gilt er nach Abs. 5 entsprechend:
- Bei der Besichtigung: Verkäufer oder Makler legen den Ausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vor. Es genügt, ihn deutlich sichtbar auszuhängen oder auszulegen.
- Ohne Besichtigung: Kommt es zu keiner Besichtigung, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen. Das gilt auch, sobald ein Interessent ausdrücklich danach fragt.
- Nach dem Vertrag: Unverzüglich nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags erhält der Käufer oder Mieter den Ausweis oder eine Kopie.
- Beim Kauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen muss der Käufer nach der Übergabe ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer ausstellungsberechtigten Person führen, wenn ein solches Gespräch unentgeltlich angeboten wird.
Eine Kopie reicht in jedem dieser Schritte.
Bußgelder: was bei Verstößen droht
Nach § 108 Abs. 1 GModG handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig
- den Ausweis nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt (Nr. 18),
- ihn nach Vertragsschluss nicht oder nicht rechtzeitig übergibt (Nr. 19) oder
- nicht sicherstellt, dass die Anzeige die Pflichtangaben enthält (Nr. 21).
Für diese Fälle sieht § 108 Abs. 2 Nr. 2 GModG eine Geldbuße bis zu 10.000 Euro vor. Wie hoch ein Bußgeld im Einzelfall ausfällt, legt die zuständige Behörde fest. Der sicherste Weg ist, den Ausweis vor der Vermarktung bereitzuhaben und die Angaben einmal sauber ins Exposé zu übernehmen.
Was ein Energieausweis kostet
Feste Preise schreibt das Gesetz nicht vor, und belastbare Zahlen für Bamberg liegen mir nicht vor. Holen Sie deshalb Angebote ein und vergleichen Sie, was enthalten ist. Den Preis bestimmen vor allem die Art des Ausweises, die Größe des Gebäudes und die Frage, ob Unterlagen wie Baupläne und Heizkostenabrechnungen vollständig vorliegen. Der Aussteller muss das Gebäude vor Ort begehen oder sich geeignete Fotos geben lassen, und er muss Modernisierungsempfehlungen in den Ausweis schreiben (§ 84 GModG). Ein Angebot, das ohne jeden Blick auf das Haus auskommt, erfüllt diese Pflicht nicht.
So gehe ich mit dem Energieausweis um
Wenn Sie mich mit dem Verkauf oder der Vermietung beauftragen, prüfe ich vor der ersten Anzeige, ob ein gültiger Ausweis vorliegt und ob eine Ausnahme greift. Fehlt einer, sage ich Ihnen, welche Art Ihr Gebäude braucht und welche Unterlagen der Aussteller von Ihnen benötigt. Die Pflichtangaben übernehme ich in Anzeige und Exposé, bei jeder Besichtigung liegt der Ausweis aus, und nach Vertragsschluss erhält der Käufer oder Mieter seine Kopie.
Mehr zum Ablauf finden Sie auf den Seiten Immobilie verkaufen in Bamberg und Immobilie vermieten in Bamberg. Welche weiteren Dokumente Sie für einen Verkauf brauchen, steht in der Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf. Wenn Sie vermieten möchten: Der Miet-Check rechnet Ihnen die Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel 2026 der Stadt Bamberg aus.
Hinweis: Dieser Artikel gibt den Stand des Gesetzes vom November 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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Häufige Fragen
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich eine Wohnung vermiete?
Ja, wenn für das Gebäude noch kein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG). Er wird für das ganze Haus ausgestellt. Bei einer Eigentumswohnung fragen Sie zuerst bei der Hausverwaltung nach, ob es schon einen gibt. Ausgenommen sind Baudenkmäler und Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche.
Muss der Energieausweis schon in der Anzeige stehen?
Liegt beim Schalten der Anzeige ein Ausweis vor, müssen dessen Pflichtangaben hinein: Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger und bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 GModG). Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis dann vorliegen.
Reicht ein Verbrauchsausweis für mein Einfamilienhaus?
Das hängt vom Bauantrag ab. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis nötig, außer das Haus erreicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 (§ 80 Abs. 3 GModG). Für jüngere Häuser können Sie wählen.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GModG). Werden am Gebäude größere Änderungen vorgenommen, für die das ganze Gebäude neu berechnet wird, ist ein neuer Bedarfsausweis auszustellen. Der alte verliert dann seine Gültigkeit.
Mein Haus steht unter Denkmalschutz. Brauche ich trotzdem einen Ausweis?
Für ein Baudenkmal nicht: § 79 Abs. 4 Satz 2 GModG nimmt Baudenkmäler von den Pflichten bei Verkauf und Vermietung aus. Liegt das Haus nur im Ensemble und ist nicht selbst geschützt, ist die Lage nicht eindeutig. Ein Energieausweis ist dann der sichere Weg.
Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis vorlege?
Wer den Ausweis vorsätzlich oder leichtfertig nicht vorlegt oder übergibt oder die Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, handelt ordnungswidrig. Möglich ist eine Geldbuße bis zu 10.000 Euro (§ 108 GModG).
Hinweis: Dieser Text dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.