Denkmal-Immobilie in Bamberg verkaufen – gut vorbereitet

Warum das Thema in Bamberg so oft vorkommt

Die Bamberger Altstadt steht seit 1993 auf der Welterbeliste der UNESCO. In der Denkmalliste des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege ist sie als Ensemble „Altstadt Bamberg“ eingetragen. Es umfasst Bergstadt, Inselstadt und Gärtnerstadt. Dazu kommen in der Stadt weit mehr als tausend einzeln eingetragene Baudenkmäler. Auch für jede Gemeinde im Landkreis führt die Denkmalliste eigene Einträge.

Beim Verkauf vieler Bamberger Häuser und Wohnungen fragt deshalb früher oder später jemand nach dem Denkmalschutz: der Käufer, seine Bank oder sein Steuerberater. Wer die Antworten vorbereitet hat, vermeidet Rückfragen, Verzögerungen und Preisdiskussionen.

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Ist mein Haus ein Denkmal?

Am schnellsten finden Sie das im Bayerischen Denkmal-Atlas heraus. Dort suchen Sie nach Ihrer Adresse und sehen, ob das Gebäude als Baudenkmal eingetragen ist und ob es in einem Ensemble liegt. Baudenkmäler in der Stadt Bamberg haben eine Nummer, die mit „D-4-61-000-“ beginnt.

Wichtig für Bayern: Die Denkmalliste ist ein nachrichtliches Verzeichnis (Art. 2 BayDSchG). Ob ein Gebäude ein Denkmal ist, ergibt sich aus dem Gesetz selbst (Art. 1 BayDSchG). Ein Eintrag ist also ein deutlicher Hinweis. Fehlt er, besteht trotzdem nicht mit Sicherheit kein Denkmalschutz. Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie bei der Unteren Denkmalschutzbehörde nach. Das ist für die Stadt Bamberg die Stadtverwaltung und für den Landkreis das Landratsamt Bamberg (Art. 10 BayDSchG). Eine schriftliche Auskunft gehört danach in Ihre Verkaufsunterlagen.

Einzeldenkmal oder Teil des Ensembles?

Dieser Unterschied entscheidet, was ein Käufer später verändern darf.

Zusätzlich gilt: Wer in der Nähe eines Baudenkmals baut, braucht eine Erlaubnis, wenn sich das auf Bestand oder Erscheinungsbild des Denkmals auswirken kann (Art. 6 Abs. 1 Satz 2 BayDSchG). Das betrifft in der Altstadt auch Häuser, die selbst nicht eingetragen sind.

Energieausweis: die Ausnahme für Baudenkmäler

Beim Verkauf muss normalerweise ein Energieausweis vorliegen, spätestens bei der Besichtigung vorgezeigt und nach dem Kaufvertrag übergeben werden. Das regelt § 80 Abs. 3 und 4 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, früher Gebäudeenergiegesetz). Für ein Baudenkmal gelten diese Pflichten nicht. In § 79 Abs. 4 Satz 2 GModG heißt es dazu: „Auf ein Baudenkmal ist § 80 Absatz 3 bis 7 nicht anzuwenden.“ Was sonst für Energieausweise gilt, steht im Ratgeber Energieausweis beim Verkaufen und Vermieten.

Drei Punkte sollten Sie dabei kennen:

• Gebäude nur im Ensemble: Ob die Ausnahme auch für ein Haus gilt, das nur Teil des Ensembles ist und nicht selbst als Baudenkmal eingetragen ist, ist nicht eindeutig geregelt. Sicherer ist es dann, einen Energieausweis ausstellen zu lassen.
• Freiwilliger Energieausweis: Liegt bereits ein Energieausweis vor, gelten für Immobilienanzeigen die Pflichtangaben nach § 87 GModG, etwa Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Diese Vorschrift ist von der Ausnahme nicht erfasst.
• Pflichten nach dem Kauf: Käufer fragen oft, ob sie das Haus energetisch nachrüsten müssen. § 105 GModG erlaubt bei Baudenkmälern Abweichungen von den Anforderungen des Gesetzes, wenn diese die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würden oder andere Maßnahmen unverhältnismäßig aufwendig wären.

Auch ohne Energieausweis wollen Käufer und Banken wissen, womit sie rechnen müssen. In ein gutes Exposé gehören deshalb: der Hinweis auf den Denkmalschutz mit Denkmalnummer, Art und Alter der Heizung, der Energieträger, das Baujahr, wann Dach, Fenster und Leitungen zuletzt erneuert wurden, und, wenn vorhanden, die Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre.

Was Käufer wissen wollen

Was darf ich verändern?

Wer ein Baudenkmal verändern, beseitigen oder geschützte Ausstattungsstücke entfernen will, braucht eine denkmalrechtliche Erlaubnis (Art. 6 Abs. 1 BayDSchG). Ist für das Vorhaben ohnehin eine Baugenehmigung nötig, entfällt die gesonderte Erlaubnis, der Denkmalschutz wird dann im Baugenehmigungsverfahren geprüft (Art. 6 Abs. 5 BayDSchG).

Einige Dinge sind ausdrücklich erlaubnisfrei (Art. 6 Abs. 3 BayDSchG). Dazu gehört zum Beispiel die Erneuerung von Küche und Bad, solange dabei keine historischen Ausstattungs- und Bauelemente verloren gehen, der Grundriss gleich bleibt und nicht erheblich in Mauerwerk und Boden eingegriffen wird. Für Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energie, etwa eine Solaranlage für den eigenen Bedarf, gilt eine eigene Regel: Die Erlaubnis darf nur versagt werden, wenn überwiegende Gründe des Denkmalschutzes entgegenstehen und sich diese nicht durch Auflagen zur Ausführung lösen lassen (Art. 6 Abs. 4 Satz 3 BayDSchG). Amtshandlungen nach dem Denkmalschutzgesetz sind grundsätzlich kostenfrei (Art. 16 BayDSchG).

Mit dem Kauf übernimmt der neue Eigentümer auch die Erhaltungspflicht: Baudenkmäler sind instand zu halten, instand zu setzen und vor Gefährdung zu schützen, soweit das zumutbar ist (Art. 4 Abs. 1 BayDSchG).

Welche Steuervorteile gibt es für Käufer?

Für viele Käufer ist die sogenannte Denkmal-AfA ein wichtiger Grund, sich für ein Baudenkmal zu entscheiden. Sie bezieht sich auf die Kosten von Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind:

• Vermietete Denkmäler (§ 7i EStG): Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent, danach vier Jahre lang jeweils bis zu 7 Prozent der begünstigten Kosten.
• Selbst genutzte Denkmäler (§ 10f EStG): Zehn Jahre lang jeweils bis zu 9 Prozent, wie Sonderausgaben. Das geht nur für ein Gebäude, bei Ehegatten unter bestimmten Voraussetzungen für zwei (§ 10f Abs. 3 EStG).

Für Ihren Verkauf sind drei Bedingungen entscheidend:

1. Abstimmung vor Baubeginn. Die Maßnahmen müssen mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege abgestimmt sein (§ 7i Abs. 1 Satz 6 EStG). Nach dem Leitfaden des Landesamts muss das vor Beginn der Arbeiten geschehen. Ein Gespräch mit der Unteren Denkmalschutzbehörde ersetzt diese Abstimmung nicht.
2. Bescheinigung. Steuerlich zählt nur, was das Landesamt nach Abschluss der Arbeiten bescheinigt (§ 7i Abs. 2 EStG, Art. 22 BayDSchG). Öffentliche Zuschüsse mindern die begünstigten Kosten.
3. Nur Maßnahmen nach dem Kauf. Begünstigt sind Kosten für Arbeiten, die der Käufer selbst durchführt, oder Arbeiten, die nach Abschluss des Kaufvertrags erfolgen (§ 7i Abs. 1 Satz 5 EStG). Den Kaufpreis für die vorhandene Bausubstanz erfasst die Denkmal-AfA nicht. Was Sie als Verkäufer bereits saniert haben, kann der Käufer darüber nicht noch einmal absetzen.

Ein Haus mit Sanierungsbedarf kann deshalb gerade für Käufer interessant sein, die selbst sanieren wollen. Für Gebäude, die nur Teil eines Ensembles sind, gilt die Begünstigung nur für Maßnahmen am äußeren Erscheinungsbild (§ 7i Abs. 1 Satz 4 EStG). Ob und in welcher Höhe sich das für einen bestimmten Käufer lohnt, klärt dieser mit seiner Steuerberatung. Im Exposé sollte deshalb nur stehen, dass die Immobilie ein eingetragenes Baudenkmal ist, und keine Rechnung zur Steuerersparnis.

Unterlagen für Denkmal-Immobilien

Zusätzlich zu den üblichen Dokumenten aus der Checkliste für den Hausverkauf sollten Sie für ein Baudenkmal diese Unterlagen zusammenstellen:

• Nachweis der Denkmaleigenschaft: Auszug aus dem Denkmal-Atlas mit Denkmalnummer, bei Unklarheit die schriftliche Auskunft der Unteren Denkmalschutzbehörde
• Denkmalrechtliche Erlaubnisse und Baugenehmigungen früherer Maßnahmen, jeweils mit den genehmigten Plänen
• Abstimmungen mit dem Landesamt für Denkmalpflege, zum Beispiel die Antwort-E-Mail des zuständigen Gebietsreferats
• Steuerbescheinigungen des Landesamts für frühere Sanierungen
• Förder- und Zuschussbescheide, zum Beispiel aus Mitteln des Freistaats (Art. 19 BayDSchG). Lesen Sie nach, ob ein Bescheid Auflagen für den Fall eines Verkaufs enthält.
• Denkmalpflegewerk, falls das Landesamt einem solchen Pflegeplan zugestimmt hat (Art. 6 Abs. 2 BayDSchG, höchstens zehn Jahre)
• Befunduntersuchungen und restauratorische Gutachten, Rechnungen der Handwerksbetriebe, Fotos vor, während und nach Sanierungen
• Offene Anordnungen oder Auflagen der Denkmalschutzbehörde, zum Beispiel zu Erhaltungsmaßnahmen (Art. 4 Abs. 2 BayDSchG)

Der letzte Punkt ist besonders wichtig: Eine Auflage, die erst nach dem Notartermin auftaucht, führt leicht zu Streit. Liegt sie von Anfang an bei den Unterlagen, kann der Käufer sie einplanen.

Was ist ein Baudenkmal wert?

Denkmalschutz senkt den Wert nicht automatisch. Er wirkt in beide Richtungen. Auf der einen Seite stehen Grenzen beim Umbau, oft teurere Handwerksarbeit und mehr Abstimmung. Auf der anderen Seite stehen eine Lage, die sich nicht neu bauen lässt, ein Charakter, den viele Käufer gezielt suchen, und die steuerlichen Möglichkeiten bei einer Sanierung.

Pauschale Zu- oder Abschläge für „Denkmal“ helfen deshalb wenig. Entscheidend sind Zustand und Sanierungsbedarf, was der Denkmalschutz bei diesem Gebäude konkret einschränkt und welche Arbeiten schon bescheinigt sind. Wie ein Marktwert entsteht und was ihn in Bamberg sonst beeinflusst, erkläre ich auf der Seite Immobilienbewertung Bamberg.

Wie ich Sie beim Verkauf unterstütze

Sie haben einen festen Ansprechpartner aus Bamberg. Vor der Vermarktung prüfen wir gemeinsam die Denkmaleigenschaft und gehen die Unterlagen durch. Was fehlt, fordere ich auf Wunsch mit Ihrer Vollmacht bei den Stellen an. Das Exposé nennt den Denkmalschutz offen und beantwortet die Fragen, die Käufer und Banken sonst bei der Besichtigung stellen würden. Steuer- und Rechtsfragen der Käufer beantworte ich nicht verbindlich. Ich sorge dafür, dass ihnen die Nachweise vorliegen, die ihre Beratung braucht.

Die Werteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Eine Provision fällt nur an, wenn der Verkauf zustande kommt. Wie sie bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt wird, lesen Sie im Ratgeber Wer zahlt den Makler?.

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick zum Stand November 2026. Er ist keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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Häufige Fragen

Hinweis: Dieser Text dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.