Vermietete Wohnung in Bamberg verkaufen: Was für Sie gilt

Die kurze Antwort

• Der Mietvertrag bleibt. Der Käufer übernimmt ihn mit allen Rechten und Pflichten, auch die Kaution (§§ 566, 566a BGB). Sie brauchen dafür keine Zustimmung des Mieters.
• Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur in einem Fall: wenn die Wohnung erst nach seinem Einzug zur Eigentumswohnung wurde oder werden soll (§ 577 BGB).
• In genau diesem Fall darf ein Käufer in der Stadt Bamberg zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Im Landkreis sind es drei Jahre (§ 577a BGB mit der bayerischen Mieterschutzverordnung).
• Wer kauft? Vor allem Kapitalanleger. Für sie zählen Miete, Mietvertrag und Unterlagen.

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Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)

Verkaufen Sie eine Wohnung, in der bereits ein Mieter wohnt, tritt der Käufer an Ihre Stelle als Vermieter. So steht es in § 566 Abs. 1 BGB. Für den Mieter ändert sich am Vertrag nichts. Er bekommt nur einen neuen Vermieter.

Das hat für Sie als Verkäufer drei praktische Folgen:

1. Kein Einverständnis nötig. Sie können verkaufen, ohne den Mieter zu fragen. Klug ist es trotzdem, ihn früh zu informieren.
2. Die Kaution geht mit. Der Käufer übernimmt die Mietsicherheit und muss sie am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen. Bekommt der Mieter sie von ihm nicht, bleiben Sie selbst zur Rückgabe verpflichtet (§ 566a BGB). Deshalb gehört die Übergabe der Kaution an den Käufer sauber in den Kaufvertrag.
3. Den Mieter informieren. Erfüllt der Käufer seine Pflichten als Vermieter nicht, haften Sie dem Mieter wie ein Bürge. Davon werden Sie frei, wenn Sie den Mieter über den Eigentumswechsel informieren und er nicht zum ersten möglichen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB). Eine kurze schriftliche Mitteilung mit Name des neuen Eigentümers und neuer Bankverbindung für die Miete ist deshalb Pflichtprogramm.

Ab wann die Miete an den Käufer fließt und wer die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr macht, regelt der Kaufvertrag. Das sollte vor dem Notartermin feststehen.

Vorkaufsrecht und Sperrfrist nach Umwandlung

Diese beiden Regeln betreffen nur Wohnungen, die nach dem Einzug des jetzigen Mieters in Wohnungseigentum aufgeteilt wurden oder aufgeteilt werden sollen. Typisch ist ein Mehrfamilienhaus, das als Ganzes vermietet war und dann in einzelne Eigentumswohnungen geteilt wird. War die Wohnung schon Eigentumswohnung, als der Mieter einzog, gelten beide Regeln nicht.

Das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)

Verkaufen Sie eine solche Wohnung an einen Dritten, darf der Mieter in den Kaufvertrag eintreten. So läuft das ab:

• Sie schließen den Kaufvertrag mit dem Käufer beim Notar.
• Sie teilen dem Mieter den Inhalt des Vertrags mit und belehren ihn dabei über sein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 2 BGB).
• Der Mieter hat ab Empfang der Mitteilung zwei Monate Zeit (§ 469 Abs. 2 BGB). Er übt das Recht schriftlich Ihnen gegenüber aus (§ 577 Abs. 3 BGB).
• Tut er das, kommt der Kauf mit ihm zu denselben Bedingungen zustande, die Sie mit dem Käufer vereinbart haben (§ 464 Abs. 2 BGB).

Ausnahme: Beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige besteht kein Vorkaufsrecht. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.

Für Ihre Planung heißt das: Der Käufer muss wissen, dass der Kauf bis zu zwei Monate in der Schwebe sein kann. Das gehört offen ins Exposé und in den Vertragsentwurf.

Die Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB)

Wer eine nach Mieterbezug umgewandelte Wohnung kauft, kann sich erst nach Ablauf einer Sperrfrist auf Eigenbedarf oder auf eine wirtschaftliche Verwertung berufen. Bundesweit sind das drei Jahre ab dem Verkauf (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Länder dürfen die Frist in Gebieten mit knappem Wohnraum auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB).

Das hat Bayern getan. Die Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718) setzt die Frist auf zehn Jahre fest, und zwar für die Gemeinden in ihrer Anlage. Die Stadt Bamberg steht dort unter Nr. 4.1.1. Die Verordnung gilt vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029. Aus dem Landkreis Bamberg ist keine Gemeinde aufgeführt, dort bleibt es bei drei Jahren (Stand der Anlage: 6. November 2026).

Für Sie zählt das, weil es den Käuferkreis bestimmt: Wer eine umgewandelte Wohnung in der Stadt Bamberg selbst nutzen will, muss lange warten. Solche Wohnungen sprechen deshalb vor allem Kapitalanleger an.

Gut zu wissen: Der Wunsch, leer zu verkaufen, ist für sich allein kein Kündigungsgrund. Eine Verwertungskündigung setzt erhebliche Nachteile voraus und scheidet aus, wenn sie mit einem Verkauf nach Umwandlung zusammenhängt (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eigenbedarf muss echt sein.

Wer kauft vermietet? Kapitalanleger rechnen anders

Wer selbst einziehen will, sucht in der Regel eine freie Wohnung. Eine vermietete Wohnung kauft meist, wer Vermögen anlegen möchte. Kapitalanleger schauen vor allem auf diese Punkte:

• Die laufende Miete im Verhältnis zum Kaufpreis. Eine einfache Kennzahl ist die Bruttomietrendite: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Frei gewählte Beispielwerte, keine Aussage über Bamberger Preise: 9.600 Euro Jahresmiete bei 320.000 Euro Kaufpreis ergeben 3,0 %.
• Den Spielraum nach oben. Liegt die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der neue Eigentümer sie in Schritten anheben, in der Stadt Bamberg um höchstens 15 % in drei Jahren. Wie weit Ihre Miete vom Mietspiegel 2026 entfernt ist, rechnet der Miet-Check aus. Die Regeln dazu stehen im Ratgeber Mieterhöhung in Bamberg.
• Ein verlässliches Mietverhältnis. Pünktliche Zahlungen, keine offenen Streitigkeiten, ein klarer Vertrag.
• Die Kosten der Eigentümergemeinschaft. Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten, Erhaltungsrücklage und beschlossene Maßnahmen schmälern den Ertrag.

Ein Exposé für Kapitalanleger braucht deshalb eine geordnete Mietübersicht, die Hausgeldaufstellung und einen ehrlichen Vergleich mit dem Mietspiegel. Das Exposé erstelle ich selbst, und für Anleger stehen darin die Zahlen vorn.

Wie die Miete in den Wert einfließt, steht unter Immobilienbewertung in Bamberg beim Ertragswertverfahren.

Diese Unterlagen brauchen Sie zusätzlich

Zu den üblichen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Energieausweis, Teilungserklärung und Protokollen der Eigentümerversammlungen kommen bei vermieteten Wohnungen hinzu:

• Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen
• Nachweise der Mieterhöhungen der letzten Jahre, damit der Käufer sieht, wann die nächste möglich ist
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre und die aktuellen Vorauszahlungen
• Nachweis der Kaution (Höhe, Anlageform, Konto)
• Schriftverkehr zu Mängeln, Mietminderungen oder Streitigkeiten

Eine vollständige Liste mit Bezugsstellen in Bamberg finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf.

Achten Sie auf den Datenschutz: Mietvertrag und Zahlungsdaten enthalten personenbezogene Daten Ihres Mieters. In der ersten Phase genügt eine Übersicht ohne Namen. Vollständige Unterlagen bekommen erst ernsthafte, geprüfte Interessenten.

Besichtigungen mit Mietern: Rechte und Absprache

Ein ausdrückliches Besichtigungsrecht steht nicht im Gesetz. Der Bundesgerichtshof hat 2014 entschieden, dass ein Vermieter die Wohnung nicht ohne konkreten Anlass besichtigen darf (Urteil vom 4. Juni 2014, VIII ZR 289/13). Ein geplanter Verkauf gilt in der Rechtsprechung als ein solcher Anlass. Der Mieter muss Besichtigungen dann in einem zumutbaren Rahmen dulden: rechtzeitig angekündigt, zu üblichen Tageszeiten und nicht öfter als nötig.

In der Praxis zählt das Verhältnis zum Mieter mehr als die Rechtslage. Was sich bewährt:

• Früh und persönlich informieren. Erklären Sie, dass der Mietvertrag unverändert bleibt. Für viele Mieter ist das die wichtigste Nachricht.
• Termine bündeln. Wenige feste Besichtigungsfenster statt vieler Einzeltermine.
• Nur geprüfte Interessenten. Wer kommt, hat vorher die Unterlagen gesehen und kann die Finanzierung belegen. Das hält die Zahl der Termine klein.
• Privatsphäre schützen. Fotos in der bewohnten Wohnung nur mit Zustimmung des Mieters.
• Schriftlich bestätigen. Termine und Ablauf per E-Mail festhalten.

Für die Vorauswahl helfen Grundrisse und, wenn der Mieter zustimmt, ein Videorundgang. Ein bearbeitetes oder virtuell eingerichtetes Bild kennzeichne ich immer als solches.

Leer oder vermietet verkaufen?

Diese Frage stellt sich nur, wenn der Mieter ohnehin auszieht oder Sie sich mit ihm einvernehmlich einigen, etwa über einen Aufhebungsvertrag. Der geplante Verkauf allein berechtigt Sie nicht zur Kündigung.

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Oft ist zu lesen, vermietete Wohnungen brächten einen bestimmten Prozentsatz weniger. Eine belastbare Zahl dafür für Bamberg kenne ich nicht, und ich nenne Ihnen keine, die ich nicht begründen kann. Abwägen lassen sich diese Punkte:

Welche Variante für Ihre Wohnung besser ist, lässt sich nur mit den echten Zahlen beurteilen. Das ist Teil der kostenlosen Werteinschätzung.

Lassen Sie vorab steuerlich prüfen: Liegen zwischen Kauf und Verkauf einer vermieteten Wohnung höchstens zehn Jahre, kann der Gewinn steuerpflichtig sein (§ 23 EStG).

Was ich für Sie übernehme

Bei vermieteten Wohnungen kommen meine beiden Leistungen Vermieten und Verkaufen zusammen:

• Ich prüfe vorab, ob Vorkaufsrecht und Sperrfrist greifen, und plane den Ablauf danach.
• Ich vergleiche Ihre Miete mit dem Mietspiegel 2026 und bereite die Zahlen für Kapitalanleger auf.
• Ich stimme die Besichtigungen mit Ihrem Mieter ab und komme nur mit geprüften Interessenten.
• Sie haben einen festen Ansprechpartner aus Bamberg, bis zur Übergabe.

Mein Honorar beim Verkauf: 3,57 % inkl. 19 % USt (= 3 % zzgl. USt) vom Kaufpreis, bei Wohnung oder Einfamilienhaus mit privatem Käufer jeweils vom Verkäufer und vom Käufer, nur wenn ein Kaufvertrag zustande kommt. Wie sich die Provision aufteilt, lesen Sie unter Wer zahlt den Makler?, den ganzen Ablauf unter Immobilie verkaufen in Bamberg.

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Häufige Fragen

Hinweis: Dieser Text dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.